2026 SAFE JEONSE CONTRACT GUIDE ②
“`전세계약 등기부등본 보는 법
표제부·갑구·을구에서 무엇을 확인해야 할까요?
소유자·근저당·압류·가압류·신탁등기·임차권부터
계약 전과 잔금일에 확인할 순서까지 정리했습니다.
전셋집을 계약할 때 가장 먼저 확인해야 하는 서류가 흔히 등기부등본이라고 부르는 등기사항전부증명서입니다.
등기사항전부증명서에는 부동산의 주소와 면적, 현재 소유자, 소유권 변동, 근저당권, 압류·가압류, 신탁등기, 전세권과 임차권등기 등 중요한 권리관계가 표시됩니다.
서류를 발급했다는 사실만으로 안전해지는 것은 아닙니다. 어느 부분에 무엇이 적혀 있는지 이해하고, 계약하려는 집과 계약 상대방이 일치하는지 직접 대조해야 합니다.
등기부 확인의 핵심
“`이 집의 소유자가 누구인지, 내 보증금보다 먼저 받아갈 권리가 얼마나 있는지, 계약 후 권리관계가 바뀌지 않았는지를 확인하는 과정입니다.
“`등기부등본은 계약 전에 한 번만 확인하는 서류가 아닙니다. 계약 직전, 잔금 송금 직전, 필요하면 입주 후에도 다시 확인해야 합니다.
목차
- 등기사항전부증명서란?
- 열람·발급 방법
- 토지·건물·집합건물 구분
- 표제부 보는 법
- 갑구 보는 법
- 을구 보는 법
- 근저당권과 채권최고액
- 압류·가압류·가처분
- 신탁등기
- 전세권·임차권등기
- 말소사항 포함 확인
- 보증금 위험 간이계산
- 언제 다시 확인해야 하나?
- 계약서 특약
- 상황별 사례
- 자주 묻는 질문
- 최종 체크리스트
1. 등기사항전부증명서란?
등기사항전부증명서는 부동산의 표시와 소유권 및 그 밖의 권리관계를 기록한 공적인 서류입니다.
일상적으로는 등기부등본이라고 부르지만 현재 공식 명칭은 등기사항전부증명서입니다.
| 구성 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 표제부 | 부동산 주소·구조·면적·층·호수 등 물리적 현황 |
| 갑구 | 소유자·소유권 이전·압류·가압류·가처분·신탁 등 |
| 을구 | 근저당권·전세권·임차권 등 소유권 이외의 권리 |
등기부를 통해 현재 권리관계를 확인할 수 있지만 등기되지 않은 모든 사실까지 알 수 있는 것은 아닙니다.
예를 들어 임차인이 아직 임차권등기를 마치지 않았다면 기존 임차인의 권리가 등기부에 표시되지 않을 수 있습니다. 다가구주택은 전입세대 확인과 선순위 임대차보증금 자료도 함께 확인해야 합니다.
2. 등기부등본 열람·발급 방법
부동산 소유자가 아니더라도 누구나 대한민국 법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서를 열람하거나 발급할 수 있습니다.
- 대한민국 법원 인터넷등기소 접속
- 부동산 등기 열람·발급 메뉴 선택
- 도로명주소 또는 지번주소 검색
- 부동산 구분과 정확한 동·호수 선택
- 현재 유효사항 또는 말소사항 포함 선택
- 결제 후 열람 또는 발급
HUG 안내에서는 인터넷등기소 등기부 열람 비용을 700원으로 설명하고 있으며, 안심전세 앱에서도 등기부상 권리관계를 확인할 수 있습니다.
공식 열람처
“` “`중개사가 출력해 준 등기부만 보지 말고 계약 직전에 임차인이 직접 최신 서류를 다시 발급하는 것이 안전합니다.
3. 토지·건물·집합건물 등기부 구분
계약하는 주택의 종류에 따라 확인해야 하는 등기부가 달라질 수 있습니다.
| 주택유형 | 확인할 등기부 | 주의사항 |
|---|---|---|
| 아파트 | 해당 동·호수의 집합건물 등기부 | 정확한 동·호수를 선택했는지 확인 |
| 다세대·연립 | 해당 호수의 집합건물 등기부 | 건축물대장상 호수와 일치 여부 확인 |
| 오피스텔 | 해당 호수의 집합건물 등기부 | 계약 대상 호수·용도·소유자 확인 |
| 단독·다가구 | 건물 등기부와 토지 등기부 | 건물은 깨끗해도 토지에 근저당이 있을 수 있음 |
아파트와 오피스텔 같은 집합건물은 토지와 건물의 권리관계가 하나의 집합건물 등기부에 함께 표시됩니다.
반면 단독주택과 다가구주택 등은 건물과 토지 등기부가 별도로 존재할 수 있으므로 두 서류를 모두 확인해야 합니다.
4. 표제부 보는 법
표제부에는 해당 부동산의 물리적인 현황이 표시됩니다. 권리관계보다 먼저 계약서와 실제 집이 일치하는지 확인하는 부분입니다.
표제부에서 확인할 항목
“`- 부동산 소재지와 지번
- 건물번호와 동·호수
- 건물의 구조와 용도
- 층수와 면적
- 대지권 표시 여부
계약서 주소와 글자 하나까지 대조
계약서에 적힌 주소와 등기부 표제부의 주소, 건축물대장, 실제 현관에 표시된 동·호수가 모두 일치하는지 확인해야 합니다.
다가구주택은 등기부에 개별 호수가 표시되지 않을 수 있으므로 건축물대장과 실제 점유할 부분을 계약서에 명확하게 기재해야 합니다.
5. 갑구 보는 법
갑구에는 소유권에 관한 사항이 표시됩니다. 현재 소유자가 누구인지, 소유권을 제한하는 위험한 권리가 있는지를 확인합니다.
| 갑구 표시 | 의미 | 임차인 대응 |
|---|---|---|
| 소유권보존·이전 | 현재 소유자와 취득 과정 | 계약자·신분증과 대조 |
| 압류 | 채권자나 국가기관이 처분을 제한 | 말소 전 계약 재검토 |
| 가압류 | 채권 확보를 위한 임시 처분제한 | 분쟁·채무상태 확인 |
| 가처분 | 소유권 처분 등을 임시로 제한 | 법률관계 확인 전 계약 보류 |
| 경매개시결정 | 법원 경매절차가 시작됨 | 일반적인 신규 전세계약 피하기 |
| 신탁 | 소유권이 수탁자에게 이전됨 | 신탁원부·수탁자 동의 확인 |
소유자가 여러 명인 경우
갑구에 여러 명이 지분을 나누어 소유하고 있다면 공동소유자 전원의 계약 동의와 서명을 확인하는 것이 안전합니다.
공동소유자 한 명만 계약한다면 다른 소유자로부터 적법하게 권한을 위임받았는지 위임장과 인감증명서 등을 확인해야 합니다.
6. 을구 보는 법
을구에는 소유권 이외의 권리가 표시됩니다. 전세계약에서는 근저당권이 얼마나 설정돼 있는지가 가장 중요한 확인사항 중 하나입니다.
| 을구 표시 | 의미 | 확인할 점 |
|---|---|---|
| 근저당권 | 채무를 담보하기 위한 권리 | 채권최고액·접수일·근저당권자 |
| 저당권 | 특정 채권액을 담보하는 권리 | 채권액과 순위 |
| 전세권 | 등기된 전세권자의 권리 | 존속기간·전세금·말소 여부 |
| 임차권등기 | 기존 임차인의 보증금 미반환 가능성 | 현재 진행 상황과 보증금 반환 여부 |
을구가 비어 있다고 해서 다른 모든 위험이 없다는 뜻은 아닙니다.
갑구의 압류·신탁, 다가구의 선순위 임차인, 임대인의 체납세금, 아직 등기되지 않은 권리도 별도로 확인해야 합니다.
7. 근저당권과 채권최고액 보는 법
근저당권은 금융기관이나 개인이 임대인에게 빌려준 돈을 회수하기 위해 해당 주택에 설정하는 담보권입니다.
등기부에는 실제 대출잔액이 아니라 근저당권자가 받을 수 있도록 설정한 채권최고액이 표시됩니다.
전세계약에서 우선 확인할 금액
“`근저당 채권최고액 + 선순위보증금 + 내 보증금
“`HUG는 채권최고액이 보통 실제 차입금의 약 120%로 설정되는 사례를 안내하고 있습니다. 따라서 채권최고액 1억 2천만 원이 적혀 있다면 실제 대출원금이 1억 원 안팎일 가능성이 있지만, 임차인은 실제 잔액을 추정만 해서는 안 됩니다.
임대인이 대출금을 모두 갚았다고 주장하더라도 등기부에서 근저당권이 말소되지 않았다면 권리는 여전히 등기상 존재합니다.
간단한 위험 계산 예시
| 보수적으로 본 주택가격 | 3억 원 |
| 근저당 채권최고액 | 1억 원 |
| 내 전세보증금 | 1억 8천만 원 |
| 합계 | 2억 8천만 원 |
단순 합계는 주택가격보다 낮지만, 경매 낙찰가격이 시세보다 낮아질 수 있고 세금과 집행비용, 다른 선순위 권리까지 존재할 수 있습니다.
따라서 단순히 합계가 시세보다 낮다는 이유만으로 안전하다고 단정해서는 안 됩니다. 반환보증 가입 가능 여부까지 함께 확인해야 합니다.
대출을 갚았다는 말이나 은행 영수증만으로 끝내지 말고, 잔금과 동시에 근저당 말소서류가 접수되는지 확인해야 합니다.
“`8. 압류·가압류·가처분이 있으면?
압류
압류는 세금이나 채무 등을 이유로 국가기관 또는 채권자가 재산 처분을 제한한 상태입니다.
압류가 있는 집은 공매나 강제집행 위험이 있으므로 압류가 말소되기 전에 신규 전세계약을 진행하는 것은 신중해야 합니다.
가압류
가압류는 채권자가 향후 판결이나 집행에 대비해 임대인의 재산을 임시로 묶어 둔 상태입니다.
임대인에게 이미 채무분쟁이 있다는 신호일 수 있으므로 말소조건과 채무관계를 명확하게 확인해야 합니다.
가처분
처분금지가처분 등이 표시돼 있다면 소유권을 둘러싼 분쟁이 진행 중일 수 있습니다.
압류·가압류·가처분·경매개시결정이 확인되는 집은 단순 특약만으로 해결하려 하지 말고 권리 말소 전 계약을 보류하는 것이 안전합니다.
9. 신탁등기는 왜 위험할까?
신탁등기가 되면 부동산 소유권이 개인이나 시행사에서 신탁회사인 수탁자에게 이전됩니다.
따라서 과거 소유자나 위탁자가 신탁회사의 동의 없이 임대차계약을 체결하면 임차인이 적법한 임차권을 주장하기 어려운 문제가 생길 수 있습니다.
신탁등기 주택 확인순서
“`- 갑구의 현재 소유자가 신탁회사인지 확인
- 신탁원부 발급·열람
- 누가 임대권한을 갖는지 확인
- 수탁자의 임대차계약 동의 여부 확인
- 보증금을 받을 계좌와 수령권한 확인
계약 상대방이 “실질적인 집주인은 나”라고 설명하더라도 등기부상 소유자와 신탁계약의 내용을 기준으로 판단해야 합니다.
10. 전세권과 임차권등기를 확인하세요
전세권
을구에 전세권이 설정돼 있다면 기존 전세권자가 해당 주택에 등기된 권리를 보유하고 있다는 뜻입니다.
전세권의 전세금, 존속기간, 접수일과 말소 여부를 확인해야 합니다.
임차권등기
임차권등기가 표시돼 있다면 기존 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 채 이사했을 가능성을 의심해야 합니다.
임대인이 보증금을 모두 반환해 문제가 해결됐다고 주장하더라도 실제 말소 여부와 기존 임차인의 상황을 확인해야 합니다.
임차권등기는 해당 임대인이 이전 세입자의 보증금을 제때 반환하지 못했을 가능성을 보여주는 강한 위험 신호입니다.
11. 말소사항 포함으로 과거 이력을 확인
현재 유효한 권리만 확인하면 과거에 설정됐다가 말소된 근저당이나 압류, 임차권등기 등의 이력을 놓칠 수 있습니다.
인터넷등기소에서 말소사항 포함으로 열람하면 현재는 말소된 과거 권리도 함께 표시됩니다.
과거 이력에서 살펴볼 내용
“`- 짧은 기간 반복된 소유권 이전
- 근저당의 반복 설정과 말소
- 과거 압류·가압류 이력
- 과거 임차권등기 이력
- 신탁등기와 신탁말소 이력
과거 이력이 있다는 이유만으로 현재 계약이 무조건 위험한 것은 아닙니다.
다만 소유권과 채무관계가 자주 바뀌었다면 현재 소유자의 자금상태와 매매과정, 실제 임대권한을 더 세밀하게 확인해야 합니다.
12. 등기부를 이용한 보증금 위험 간이계산
아파트나 개별 등기된 빌라에서는 아래 방식으로 위험을 간단히 점검할 수 있습니다.
간이 확인식
“`
선순위 근저당 채권최고액
+ 선순위 권리금액
+ 내 전세보증금
계산한 금액을 보수적으로 본 주택가격과 비교합니다. 합계가 주택가격에 가까울수록 경매 시 보증금 손실 위험이 커질 수 있습니다.
사례 A
| 보수적 주택가격 | 4억 원 |
| 근저당 채권최고액 | 8천만 원 |
| 내 보증금 | 2억 원 |
| 합계 | 2억 8천만 원 |
사례 B
| 보수적 주택가격 | 3억 원 |
| 근저당 채권최고액 | 1억 원 |
| 내 보증금 | 2억 원 |
| 합계 | 3억 원 |
사례 B는 근저당과 보증금 합계가 주택가격과 같은 수준입니다. 집값이 하락하거나 경매 낙찰가가 낮아지면 임차보증금을 모두 회수하지 못할 가능성이 커집니다.
이 계산은 위험을 빠르게 살펴보는 간이 점검입니다. 실제 우선순위와 회수금액은 체납세금, 선순위 임차인, 경매비용, 주택유형 등에 따라 달라집니다.
13. 등기부는 언제 다시 확인해야 할까?
| 확인 시점 | 확인 목적 |
|---|---|
| 매물 검토 시 | 처음부터 피해야 할 위험한 집인지 확인 |
| 계약서 작성 직전 | 계약자와 최신 소유자·권리관계 대조 |
| 중도금 지급 전 | 계약 후 새 권리가 설정됐는지 확인 |
| 잔금 송금 직전 | 신규 근저당·압류·소유권 변경 최종 확인 |
| 입주 후 | 소유권·근저당 등 변동사항 점검 |
안심전세 앱에서는 등기부 열람 후 일정 기간 등기변동 알림을 제공하는 기능도 안내하고 있습니다.
알림 기능을 사용하더라도 잔금 송금 직전에는 직접 최신 등기부를 다시 발급해 확인하는 것이 좋습니다.
14. 등기부 관련 계약서 특약
신규 권리설정 금지 특약 예시
“`임대인은 본 계약 체결일부터 임차인의 대항력이 발생할 때까지 본 주택에 근저당권, 전세권, 압류, 가압류, 가처분, 신탁 등 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 새로운 권리를 설정하거나 발생시키지 않는다. 이를 위반한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 계약금과 보증금을 즉시 전액 반환한다.
“`기존 근저당 말소 특약 예시
“`임대인은 잔금 지급과 동시에 기존 근저당권의 피담보채무를 상환하고, 근저당권 말소에 필요한 서류를 제공하여 말소등기 절차를 즉시 이행한다. 말소가 이행되지 않으면 임차인은 잔금 지급을 보류하거나 계약을 해제할 수 있다.
“`특약은 계약의 구체적인 상황과 기존 근저당 말소 방식에 맞게 조정해야 합니다.
잔금으로 근저당 대출을 상환하는 구조라면 은행·법무사·공인중개사와 함께 상환과 말소서류 수령 순서를 구체적으로 정하는 것이 좋습니다.
15. 상황별 등기부 확인 사례
사례 1. 계약자와 소유자가 다른 경우
계약하러 나온 사람은 임대인의 배우자였지만 갑구상 소유자는 다른 사람이었습니다. 가족관계만으로는 임대권한이 확인되지 않으므로 소유자의 위임장과 인감증명서, 계약 의사를 직접 확인해야 합니다.
사례 2. 잔금 직전 신규 근저당 발견
계약 당시 을구가 비어 있었지만 잔금 직전 새로 발급한 등기부에서 근저당이 확인됐습니다. 잔금 지급을 중단하고 근저당 말소를 요구해야 하는 상황입니다.
사례 3. 임차권등기가 있는 주택
을구에서 기존 임차인의 임차권등기가 발견됐습니다. 기존 보증금이 반환되지 않았을 가능성이 있으므로 임대인의 설명만 듣고 계약하지 말고 반환 완료와 말소 여부를 확인해야 합니다.
사례 4. 신탁회사 명의 주택
갑구상 소유자는 신탁회사인데 시행사 직원이 자신의 계좌로 보증금을 보내 달라고 요구했습니다. 신탁원부와 수탁자의 동의, 적법한 보증금 수령계좌를 확인하기 전에는 송금하면 안 됩니다.
사례 5. 건물 등기부만 깨끗한 다가구
건물 등기부에는 근저당이 없었지만 토지 등기부에 큰 근저당이 설정돼 있었습니다. 다가구와 단독주택은 건물과 토지 등기부를 모두 확인해야 합니다.
16. 자주 묻는 질문
Q1. 등기부등본은 집주인 동의 없이 볼 수 있나요?
네. 부동산 소유자가 아니어도 인터넷등기소에서 누구나 열람하거나 발급할 수 있습니다.
Q2. 중개사가 보여준 등기부만 확인해도 되나요?
가능하면 임차인이 계약 직전 최신 등기부를 직접 다시 발급해 확인하는 것이 안전합니다.
Q3. 을구가 비어 있으면 안전한 집인가요?
근저당 등 을구 권리가 없다는 의미일 수 있지만 갑구의 압류·신탁, 임대인의 세금 체납, 다가구 선순위보증금 등은 별도로 확인해야 합니다.
Q4. 근저당이 있으면 계약하면 안 되나요?
무조건 불가능한 것은 아니지만 채권최고액과 보증금을 합쳐 주택가격과 비교하고 반환보증 가입 여부까지 확인해야 합니다.
Q5. 집주인이 대출을 갚았다고 하면 근저당이 없어지는 건가요?
아닙니다. 대출상환 후 근저당권 말소등기까지 완료돼야 등기부에서 해당 권리가 사라집니다.
Q6. 채권최고액과 실제 대출금은 같은가요?
일반적으로 같지 않습니다. 채권최고액은 이자와 비용 등을 고려해 실제 대출원금보다 높게 설정될 수 있습니다.
Q7. 압류가 있지만 잔금으로 말소한다고 하면 괜찮나요?
압류는 일반 근저당 말소보다 절차가 복잡할 수 있습니다. 말소 가능성과 실제 말소절차를 확인하기 전 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.
Q8. 신탁등기 주택도 전세계약이 가능한가요?
가능한 경우도 있지만 신탁원부와 수탁자의 임대 동의, 적법한 계약 상대방과 보증금 수령권한을 반드시 확인해야 합니다.
Q9. 임차권등기가 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
기존 보증금 미반환 문제가 있었을 가능성이 크므로 말소와 보증금 반환 사실을 확인하기 전에는 매우 신중해야 합니다.
Q10. 말소된 근저당도 확인해야 하나요?
현재 권리는 아니지만 과거 채무관계와 소유권 변동을 이해하는 데 도움이 되므로 말소사항 포함 서류도 함께 확인하는 것이 좋습니다.
Q11. 계약 후 소유자가 바뀌면 어떻게 알 수 있나요?
최신 등기부를 다시 확인하거나 안심전세 앱의 등기변동 알림 기능 등을 활용할 수 있습니다.
Q12. 잔금일 등기부는 언제 확인해야 하나요?
잔금을 송금하기 직전에 최신 서류를 발급해 계약 이후 새 근저당이나 압류가 생기지 않았는지 확인해야 합니다.
Q13. 다가구도 건물 등기부만 보면 되나요?
아닙니다. 다가구와 단독주택은 토지와 건물 등기부를 함께 확인하고 선순위 임차보증금도 별도로 확인해야 합니다.
Q14. 등기부에 아무 문제도 없으면 보증금은 안전한가요?
등기부는 중요한 자료지만 시세와 전세가율, 체납세금, 선순위 임차인, 반환보증 가능 여부까지 함께 확인해야 합니다.
17. 등기부등본 최종 체크리스트
- □ 인터넷등기소에서 최신 등기부를 직접 발급했다.
- □ 계약하려는 주소와 동·호수가 정확히 일치한다.
- □ 아파트·빌라는 정확한 집합건물 등기부를 선택했다.
- □ 단독·다가구는 토지와 건물 등기부를 모두 확인했다.
- □ 표제부의 구조와 면적을 확인했다.
- □ 갑구의 현재 소유자를 확인했다.
- □ 계약 상대방과 등기부상 소유자가 일치한다.
- □ 공동소유자의 동의 여부를 확인했다.
- □ 압류·가압류·가처분 여부를 확인했다.
- □ 경매개시결정 여부를 확인했다.
- □ 신탁등기 여부를 확인했다.
- □ 을구의 근저당권을 확인했다.
- □ 근저당 채권최고액을 확인했다.
- □ 전세권과 임차권등기 여부를 확인했다.
- □ 말소사항 포함으로 과거 이력을 확인했다.
- □ 선순위채권과 내 보증금을 주택가격과 비교했다.
- □ 반환보증 가입 가능 여부를 확인했다.
- □ 신규 권리설정 금지 특약을 작성했다.
- □ 기존 근저당 말소절차를 서면으로 정했다.
- □ 잔금 송금 직전에 등기부를 다시 확인한다.
핵심정리
- 등기부의 공식 명칭은 등기사항전부증명서입니다.
- 표제부에서는 주소·구조·면적을 확인합니다.
- 갑구에서는 소유자·압류·가압류·신탁을 확인합니다.
- 을구에서는 근저당·전세권·임차권을 확인합니다.
- 근저당은 실제 대출잔액이 아닌 채권최고액을 확인합니다.
- 신탁등기라면 신탁원부와 수탁자 동의가 중요합니다.
- 임차권등기는 기존 보증금 미반환 위험 신호일 수 있습니다.
- 다가구·단독주택은 토지와 건물 등기부를 모두 봅니다.
- 말소사항 포함으로 과거 권리 이력도 확인합니다.
- 계약 직전과 잔금 송금 직전에 최신 등기부를 발급합니다.
- 등기부뿐 아니라 시세·체납·선순위보증금·반환보증도 함께 확인합니다.