2026 SAFE JEONSE CONTRACT GUIDE ⑨

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전세계약 특약 문구 총정리

전세대출·반환보증·근저당 말소·체납세금부터
소유권 변경·신탁·위반건축물·다가구 선순위보증금까지
계약서에 넣어둘 수 있는 핵심 특약을 한 번에 정리했습니다.

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좋은 전세 특약의 4가지 요소

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조건 + 의무 + 기한 + 위반 시 처리방법

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좋지 않은 표현	더 명확한 표현
근저당을 빨리 없앤다.	잔금일에 전액 상환하고 같은 날 말소등기를 접수한다.
대출이 안 되면 계약을 취소한다.	임차인의 고의·중대한 과실이 아닌 사유로 지정한 전세대출이 거절되면 계약을 해제하고 계약금을 전액 반환한다.
집에 문제가 있으면 책임진다.	고지하지 않은 위반건축물·신탁·압류 등으로 계약 목적 달성이 불가능한 경우 계약해제 및 지급금 전액 반환.

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1. 무슨 조건인지
2. 누가 해야 하는지
3. 언제까지 해야 하는지
4. 하지 못하면 어떻게 처리하는지

전세대출 특약 예시

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본 계약은 임차인이 신청하는 전세자금대출의 실행을 조건으로 한다. 임차인의 고의 또는 중대한 과실, 신용상 결격 등 임차인에게 책임 있는 사유가 아닌 목적물의 권리관계, 건축물 상태, 임대인의 협조 부족 등으로 전세자금대출이 승인 또는 실행되지 않는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 지급받은 계약금을 지체 없이 전액 반환한다.

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대출금액까지 필요한 경우

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본 계약은 임차인이 최소 금 ○○원 이상의 전세자금대출을 ○○년 ○월 ○일까지 승인받는 것을 조건으로 하며, 임차인에게 책임 없는 사유로 해당 금액의 대출승인을 받지 못하는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 지급받은 계약금을 전액 반환한다.

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단순히 “대출 안 나오면 계약금 반환”이라고만 쓰면 임차인의 신용문제로 거절된 경우까지 포함되는지 분쟁이 생길 수 있습니다. 어떤 사유까지 보호할 것인지 구체적으로 적는 것이 좋습니다.

반환보증 가입 특약 예시

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본 계약은 임차인의 전세보증금반환보증 가입을 조건으로 한다. 임차인의 고의 또는 중대한 과실이 아닌 주택가격, 선순위채권, 임대인의 체납, 신탁, 건축물 상태, 임대인의 서류제출 또는 협조 부족 등 임대인 또는 목적물과 관련된 사유로 반환보증 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 계약금을 지체 없이 전액 반환한다.

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임대인은 임차인의 전세자금대출 및 전세보증금반환보증 가입을 위해 보증기관이나 금융기관이 요구하는 임대인 확인, 서류제출, 사실확인 등의 절차에 합리적인 범위에서 협조한다.

근저당 말소 특약 예시

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임대인은 잔금일에 임차보증금 중 필요한 금액으로 현재 설정된 ○○은행 근저당권의 피담보채무를 전액 상환하고, 같은 날 근저당권 말소에 필요한 서류를 교부하여 말소등기를 접수한다. 근저당권 말소가 불가능하거나 약정한 절차가 이행되지 않는 경우 임차인은 잔금 지급을 보류하거나 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 임차인으로부터 지급받은 금액을 전액 반환한다.

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신규 권리설정 금지 특약 예시

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임대인은 계약 체결일부터 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 완료하여 대항력이 발생하는 시점까지 임차인의 사전 서면동의 없이 본 주택 및 대지에 새로운 근저당권, 저당권, 전세권, 신탁, 압류, 가압류, 가처분 등 임차보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 권리변동을 발생시키지 않는다. 이를 위반한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 임차인에게 지급받은 금액을 즉시 전액 반환한다.

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이 특약이 있어도 새로운 근저당의 등기 자체가 자동으로 무효가 되는 것은 아닙니다. 그래서 잔금 송금 직전에 최신 등기부를 다시 확인하는 절차가 반드시 필요합니다.

소유권 변경 방지 특약 예시

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임대인은 계약일부터 임차인의 대항력이 발생할 때까지 임차인의 사전 서면동의 없이 본 주택의 소유권을 제3자에게 이전하지 않는다. 소유권 이전이 예정되거나 관련 계약을 체결한 경우 즉시 임차인에게 서면으로 고지한다. 이를 위반하여 임차인의 보증금 회수에 중대한 위험이 발생하는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 금액을 즉시 반환한다.

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체납 사실 고지 특약

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임대인은 계약 체결일 현재 임차인의 보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 국세 및 지방세의 체납 또는 미납 사실을 사실대로 고지하고, 임차인의 납세증명서 확인 및 미납세금 열람에 필요한 절차에 협조한다.

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중대한 체납 발견 시 특약

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계약 후 확인된 미납국세·미납지방세 또는 조세체납으로 인한 압류 등으로 임차보증금 회수에 중대한 위험이 발생하고, 임대인이 잔금일 전까지 해당 문제를 완전히 해소하지 못한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 계약금을 즉시 전액 반환한다.

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임대차 현황 고지 특약

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임대인은 계약일 현재 본 다가구주택의 선순위 임차인 수, 임차보증금, 임대차 현황 및 임차인의 보증금 회수에 영향을 미칠 수 있는 사항을 사실대로 고지하고, 임차인의 전입세대 및 확정일자 관련 정보 확인에 협조한다.

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허위 고지 시 계약해제 특약

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임대인이 고지한 선순위 임차보증금 합계 또는 임대차 현황이 실제 확인된 내용과 중대하게 다르고, 이로 인해 임차보증금 회수 또는 전세보증금반환보증 가입에 중대한 문제가 발생하는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 계약금을 즉시 전액 반환한다.

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수탁자 승인 조건 특약

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본 계약은 대상 부동산의 수탁자가 본 임대차계약의 체결, 임대차보증금 수령, 임차인의 점유·전입 및 전세자금대출·전세보증금반환보증 가입에 필요한 사항을 적법하게 승인하는 것을 조건으로 한다. 필요한 승인을 받지 못한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 지급한 계약금은 즉시 전액 반환한다.

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수탁자 동의 자체가 없다면 특약 몇 줄을 추가해서 해결할 문제가 아닐 수 있습니다. 계약금 지급 전에 수탁자에게 직접 확인하는 것이 우선입니다.

건축물 상태 고지 특약

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임대인은 계약 대상 부동산의 건축물대장상 용도, 위반건축물 여부, 무단 증축, 무단 용도변경 등 전세대출 또는 전세보증금반환보증 가입에 영향을 줄 수 있는 사항을 임차인에게 사실대로 고지한다. 고지되지 않은 사항으로 인해 임차인의 계약 목적 달성이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 금액을 즉시 전액 반환한다.

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위반사항 시정 조건

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임대인은 잔금일 전까지 약정한 위반사항의 시정 및 필요한 용도변경 절차를 완료하고 이를 반영한 최신 건축물대장을 임차인에게 제공한다. 약정기일까지 시정이 완료되지 않는 경우 임차인은 잔금 지급을 거절하고 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 지급받은 계약금을 전액 반환한다.

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가계약 단계 문구 예시

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본 금액은 임대차계약 체결을 위한 임시 예약금으로 지급하며, 최신 등기부, 건축물대장, 선순위권리, 임대인의 체납 여부, 전세대출 및 반환보증 가능 여부를 확인한 결과 임차보증금 회수에 중대한 위험이 확인되거나 임차인에게 책임 없는 사유로 계약 조건을 충족할 수 없는 경우 지급한 금액은 전액 반환한다.

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잔금 지급 조건 특약

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임차인은 잔금 지급 직전 최신 등기사항전부증명서를 확인하며, 계약 당시 확인한 권리관계와 다르게 새로운 근저당권, 압류, 가압류, 가처분, 신탁, 소유권이전 등 임차인의 보증금 회수에 중대한 영향을 미치는 변동이 확인되는 경우 해당 문제가 해소될 때까지 잔금 지급을 보류할 수 있다.

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1. 잔금 직전 최신 등기부 발급
2. 계약 당시와 권리관계 비교
3. 기존 대출 상환금 확인
4. 근저당 말소 등 약정사항 이행
5. 열쇠·주택 인도
6. 잔금 지급
7. 즉시 전입신고
8. 확정일자 및 반환보증 등 후속절차 진행

대항력 발생 시점까지 권리변동 금지

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임대인은 임차인의 잔금 지급, 주택 인도 및 전입신고가 완료된 후 주택임대차보호법상 대항력이 발생하기 전까지 새로운 담보권, 신탁, 압류, 가압류 등 임차인의 대항력 및 보증금 회수에 불리한 권리변동을 발생시키지 않는다.

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전입신고를 다음 날이나 며칠 뒤로 미루기보다 잔금과 주택 인도를 받은 날 가능한 한 바로 처리하는 것이 좋습니다.

입주 전 수리 특약

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임대인은 잔금일 전까지 현재 확인된 보일러 고장, 거실 창호 누수, 안방 벽면 곰팡이 원인, 주방 수전 누수 문제를 정상적인 주거가 가능하도록 수리 완료하고 임차인에게 확인시킨다.

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전세기간 중 매매 고지 특약

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임대인이 임대차기간 중 대상 주택을 제3자에게 매도하거나 소유권 이전계약을 체결하는 경우 임차인에게 그 사실과 예정된 소유권 이전일을 사전에 서면으로 고지하고, 새 소유자에게 본 임대차계약 및 임차보증금 반환의무에 관한 내용을 명확하게 인계한다.

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실전 종합 특약 예시

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① 임대인은 계약일부터 임차인의 대항력이 발생할 때까지 임차인의 사전 서면동의 없이 대상 주택에 새로운 근저당권, 저당권, 신탁, 압류, 가압류, 가처분 등 임차보증금 회수에 불리한 권리변동을 발생시키지 않는다.

② 임대인은 계약 체결일 현재 임차보증금 회수에 영향을 줄 수 있는 국세·지방세 체납, 선순위 임차보증금, 압류, 신탁, 위반건축물 등 중요사항을 사실대로 고지한다.

③ 본 계약은 임차인의 전세자금대출 및 전세보증금반환보증 가입을 조건으로 하며, 임차인에게 책임 없는 목적물 또는 임대인 관련 사유로 대출 또는 반환보증 가입이 불가능한 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있고 임대인은 지급받은 계약금을 전액 반환한다.

④ 임대인은 임차인의 전세자금대출 및 전세보증금반환보증 가입에 필요한 금융기관·보증기관의 사실확인과 서류제출 절차에 협조한다.

⑤ 임차인은 잔금 지급 직전 최신 등기사항전부증명서를 확인하며, 계약 당시와 다른 중대한 권리변동이 확인되는 경우 문제가 해소될 때까지 잔금 지급을 보류할 수 있다.

⑥ 위 내용과 관련하여 임대인이 중요사항을 허위 고지하거나 약정한 의무를 이행하지 않아 임차인의 보증금 회수에 중대한 위험이 발생하는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며 임대인은 지급받은 금액을 지체 없이 반환한다.

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애매한 문구	문제점
문제가 생기면 임대인이 책임진다.	어떤 문제가 어떤 책임인지 불분명
대출이 안 나오면 취소한다.	대출금액·거절사유·반환조건 불명확
근저당은 나중에 없앤다.	기한·상환방법·말소시점 불명확
보증보험 가입 가능함.	실제 보증기관의 승인인지 불분명
집에 하자는 없음.	무엇을 확인했는지 특정하기 어려움
세금 문제 없음.	확인자료와 기준일이 불명확

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• 등기부를 안 보고 특약만 작성
• 신탁주택인데 수탁자 승인 없이 특약만 작성
• 선순위보증금을 모르는데 다가구 계약
• 근저당이 과도한데 “말소 예정”만 믿음
• 보증기관 확인 없이 “보증보험 가능”이라고 기재
• 위반건축물인데 “나중에 고친다”는 말만 믿고 잔금 지급

• □ 최신 등기부등본을 확인했다.
• □ 전세가율을 계산했다.
• □ 근저당 채권최고액을 확인했다.
• □ 임대인의 체납세금을 확인했다.
• □ 건축물대장을 확인했다.
• □ 신탁등기 여부를 확인했다.
• □ 다가구라면 선순위보증금을 확인했다.
• □ 전세대출 사전상담을 받았다.
• □ 반환보증 가능 여부를 확인했다.
• □ 전세대출 불가 시 계약해제 조건을 정했다.
• □ 반환보증 불가 시 처리방법을 정했다.
• □ 기존 근저당 말소가 필요하면 방법과 기한을 적었다.
• □ 계약 후 신규 근저당 설정 금지 특약을 넣었다.
• □ 대항력 발생 전 권리변동 금지 내용을 검토했다.
• □ 소유권 변경 시 사전고지 내용을 검토했다.
• □ 임대인의 체납 고지·확인 협조 내용을 넣었다.
• □ 다가구는 선순위 임대차 현황을 계약서에 남겼다.
• □ 신탁주택은 수탁자 승인을 직접 확인했다.
• □ 위반건축물은 실제 시정 여부를 확인했다.
• □ 입주 전 수리사항을 구체적으로 적었다.
• □ 가계약금을 보낼 경우 반환조건을 명확히 했다.
• □ 잔금 송금 전 최신 등기부 재확인 조건을 두었다.
• □ 모든 특약에 가능한 한 조건·기한·미이행 처리방법을 넣었다.
• □ 계약서와 특약 내용을 임대인·임차인이 모두 확인했다.

• 특약은 위험을 확인한 뒤 작성하는 보완장치입니다.
• 조건·의무·기한·위반 시 처리방법을 명확히 적습니다.
• 전세대출과 반환보증은 별도 조건으로 작성하는 것이 좋습니다.
• 근저당 말소는 잔금일 상환과 말소등기 접수까지 적습니다.
• 계약일부터 대항력 발생 전까지 신규 권리설정을 제한합니다.
• 체납·선순위보증금·신탁·위반건축물은 사실고지 의무를 명확하게 합니다.
• 허위 고지나 미이행 시 계약해제와 지급금 반환 조건을 정합니다.
• 가계약금도 보내기 전에 반환조건을 확인합니다.
• 잔금 송금 직전 최신 등기부를 다시 확인합니다.
• 전입신고는 주택을 인도받은 날 가능한 한 바로 처리합니다.
• 특약이 있어도 기존의 위험한 권리관계가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

다음 글 ⑩ “` 전세계약 잔금일 체크리스트 등기부 재확인·근저당 말소·잔금 송금·전입신고·확정일자 순서 “`

안내사항 “` 이 글은 2026년 8월 현재 주택임대차보호법과 HUG 등 공식기관의 공개정보를 바탕으로 작성한 일반적인 전세계약 참고자료입니다. 본문에 제시한 특약은 모든 계약에 그대로 적용되는 법정 표준문구가 아니라 개별 계약에서 참고할 수 있도록 구성한 예시입니다. 실제 특약의 효력과 계약해제 가능 여부, 계약금 반환범위, 손해배상 책임은 구체적인 문구와 사실관계, 당사자의 귀책사유 및 관련 법령에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 특약을 작성했다고 해서 기존 근저당, 신탁, 체납세금, 선순위 임차권, 위반건축물 등의 위험이 자동으로 제거되거나 제3자의 권리가 당연히 소멸하는 것은 아닙니다. 고액 전세, 다가구, 신탁등기, 근저당 말소조건부 계약, 복잡한 권리관계가 있는 계약은 계약금 지급 전에 보증기관, 취급은행, 공인중개사 및 필요한 경우 법률전문가에게 해당 계약의 구체적인 특약과 권리관계를 확인하시기 바랍니다. “`