신청조건부터 한도, HUG·HF, 대환, 연장, 거절사유와 디딤돌 전환까지 전체 내용을 종합 가이드에서 확인할 수 있습니다.
신생아 특례 버팀목 완벽 가이드 보기2026 NEWBORN JEONSE HOUSING GUIDE
신생아 특례 버팀목 대상주택 총정리
아파트·빌라·오피스텔·단독·다가구주택의 대출 가능 여부부터 위반건축물, 신탁등기, 선순위 보증금과 전세보증보험까지 정리했습니다.
신생아 특례 버팀목대출은 신청인의 출산·소득·순자산 조건만 충족하면 아무 전셋집에서나 받을 수 있는 대출이 아닙니다.
신청자의 자격이 충분하더라도 임차하려는 주택이 정책대출 대상주택 기준과 보증기관 심사를 통과하지 못하면 대출금이 줄거나 대출 자체가 거절될 수 있습니다.
특히 빌라와 다가구주택은 아파트보다 시세를 확인하기 어렵고, 임대인의 근저당권이나 다른 세입자의 선순위 보증금까지 확인해야 하므로 계약 전에 더 세밀하게 살펴봐야 합니다.
이번 글에서는 신생아 특례 버팀목대출의 대상주택을 주택유형별로 나누고, 전세보증금 반환보증 가입 여부와 계약을 피해야 할 위험한 주택까지 함께 설명합니다.
먼저 확인할 핵심
- 전용면적과 임차보증금이 정책대출 기준 안에 들어와야 합니다.
- 건축물대장과 등기부상 주택의 용도가 정상이어야 합니다.
- 실제 임대인과 등기부상 소유자가 일치해야 합니다.
- 근저당권·압류·가압류·신탁등기 등 권리관계를 확인해야 합니다.
- 전세보증금이 주택가격에 비해 지나치게 높지 않아야 합니다.
- 다가구주택은 다른 세입자의 선순위 보증금까지 확인해야 합니다.
- 주거용 오피스텔은 계약서 등에 주거용 표시가 필요할 수 있습니다.
- 위반건축물은 대출 또는 반환보증이 제한될 수 있습니다.
- 전세대출 승인과 전세보증금 반환보증 가입은 같은 절차가 아닙니다.
- 계약금 지급 전에 은행과 보증기관의 사전확인을 받는 것이 가장 안전합니다.
신생아 특례 버팀목대출의 최대한도, 전세보증금 80% 계산과 HUG·HF 차이는 이전 글에 정리했습니다.
신생아 특례 버팀목 한도와 HUG·HF 차이 보기출산일·소득·순자산·무주택·금리와 신청방법은 신생아 특례 버팀목 종합 글에서 확인할 수 있습니다.
신생아 특례 버팀목 조건 총정리 보기목차
- 대상주택 기본조건
- 아파트
- 연립·다세대 빌라
- 주거용 오피스텔
- 단독·다가구·다중주택
- 위반건축물·근린생활시설
- 신탁등기 주택
- 근저당·압류·가압류
- 전세가율과 깡통전세
- 전세보증금 반환보증
- HUG·HF 반환보증 차이
- 계약 전 확인서류
- 계약서 특약 예시
- 피해야 할 위험주택
- 최종 체크리스트
- 자주 묻는 질문
1. 신생아 특례 버팀목 대상주택 기본조건
신생아 특례 버팀목대출은 임차하려는 건물이 단순히 사람이 거주할 수 있다는 이유만으로 모두 대상이 되는 것은 아닙니다.
임대차계약서, 건축물대장과 등기사항전부증명서상 정상적인 주택 또는 인정되는 준주택이어야 하며, 전용면적과 임차보증금 기준도 충족해야 합니다.
| 확인항목 | 기본 확인내용 |
|---|---|
| 전용면적 | 일반적으로 전용 85㎡ 이하, 읍·면지역은 전용 100㎡ 이하 |
| 임차보증금 | 신청시점의 신생아 특례 버팀목 지역별 보증금 상한 충족 |
| 건물용도 | 건축물대장과 등기부상 정상적인 주택 또는 인정되는 준주택 |
| 임대인 | 임대차계약서상 임대인과 등기부상 소유자 일치 여부 확인 |
| 권리관계 | 근저당·압류·가압류·가처분·신탁등기 등 확인 |
| 보증 가능성 | HUG 또는 HF 전세대출보증 발급 가능 여부 확인 |
| 반환보증 | 계약 종료 후 보증금 반환을 보호받을 수 있는지 별도 확인 |
정책대출이 가능하다는 것은 상품의 최소조건을 충족했다는 의미입니다. 집값 하락이나 경매가 발생해도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있다는 뜻은 아니므로 전세가율과 선순위 권리까지 따로 확인해야 합니다.
2. 아파트는 신생아 특례 버팀목대출이 가능할까요?
아파트는 전용면적과 보증금 기준, 소유권과 권리관계에 문제가 없다면 신생아 특례 버팀목대출 대상주택으로 가장 일반적으로 검토됩니다.
아파트는 KB부동산 시세나 부동산테크 시세, 공시가격과 실거래가격 등 주택가격을 확인할 자료가 비교적 많아 보증기관의 주택가격 산정도 상대적으로 명확한 편입니다.
아파트라고 모두 안전한 것은 아닙니다
아파트라도 전세보증금이 매매시세에 지나치게 근접하거나, 임대인의 근저당권이 많이 설정돼 있다면 대출보증 또는 반환보증이 제한될 수 있습니다.
신축아파트는 아직 시세가 충분히 형성되지 않았거나 소유권보존등기가 완료되지 않은 상태일 수 있으므로 입주장 전세라면 대출 실행일과 등기 일정도 확인해야 합니다.
| 아파트 확인항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 시세 | KB·부동산테크·실거래가·공시가격 비교 |
| 근저당 | 등기부상 채권최고액과 잔금일 말소 여부 확인 |
| 전입세대 | 현재 세입자의 퇴거와 전입 일정 확인 |
| 신축 | 보존등기·소유권이전·잔금일 대출 가능 여부 확인 |
3. 연립·다세대 빌라도 대출받을 수 있을까요?
연립주택과 다세대주택도 전용면적과 보증금, 건물용도와 보증기관의 요건을 충족하면 신생아 특례 버팀목대출을 이용할 수 있습니다.
다만 빌라는 같은 지역의 아파트보다 객관적인 시세를 확인하기 어려운 경우가 많습니다.
공시가격이나 감정평가액에 비해 전세보증금이 지나치게 높게 책정돼 있다면 대출한도가 줄거나 반환보증 가입이 거절될 수 있습니다.
신축빌라는 분양가만 믿으면 안 됩니다
신축빌라는 실제 거래사례가 부족하고 매매가격을 객관적으로 비교하기 어려울 수 있습니다.
임대인이나 중개업자가 제시한 분양가 또는 매매가가 보증기관이 인정하는 주택가격과 동일하다고 단정하면 안 됩니다.
대출심사가 가능하다는 안내만 받고 계약하지 말고, 해당 보증금 전액에 대해 반환보증을 가입할 수 있는지도 별도로 확인하는 것이 좋습니다.
| 빌라 확인항목 | 주의할 내용 |
|---|---|
| 주택가격 | 공시가격·감정평가액·실거래가격 비교 |
| 전세가율 | 보증금이 인정 주택가격에 지나치게 근접하는지 확인 |
| 건축물대장 | 위반건축물 표시와 실제 호수 일치 여부 확인 |
| 근저당 | 임대인 대출의 채권최고액과 말소조건 확인 |
| 반환보증 | 계약 전에 실제 가입 가능금액 확인 |
4. 주거용 오피스텔도 가능한가요?
주거용 오피스텔은 일정한 요건을 충족하면 신생아 특례 버팀목대출과 전세보증금 반환보증의 대상이 될 수 있습니다.
다만 오피스텔은 건축물대장상 용도가 업무시설로 표시되는 경우가 많기 때문에 실제 주거용으로 사용되는지를 계약서와 관련 서류로 확인할 수 있어야 합니다.
HUG 반환보증에서는 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물 확인·설명서 등에 주거용이라는 표시가 필요할 수 있습니다.
| 오피스텔 확인항목 | 확인할 내용 |
|---|---|
| 주거용 표시 | 임대차계약서 또는 확인·설명서에 주거용 표시 |
| 전입신고 | 전입신고가 가능한지 계약 전 확인 |
| 실제 사용 | 사무실이 아닌 실제 주거용 사용 여부 확인 |
| 주택가격 | 시세·공시가격·감정평가 기준 확인 |
| 관리비 | 높은 관리비와 별도 부가세 여부까지 확인 |
임대인이 세금이나 사업자등록 문제를 이유로 전입신고를 하지 말라고 요구한다면 대출과 반환보증, 대항력 확보에 문제가 생길 수 있습니다.
5. 단독·다가구·다중주택도 가능한가요?
단독주택, 다가구주택과 다중주택도 대상주택 기준과 보증기관 요건을 충족하면 대출을 검토할 수 있습니다.
하지만 다가구주택은 각 호실이 별도로 등기되는 다세대주택과 달리 건물 전체가 하나의 부동산으로 등기됩니다.
따라서 본인이 계약하는 방의 보증금만 볼 것이 아니라, 건물 전체에 설정된 근저당권과 다른 세입자의 보증금까지 함께 확인해야 합니다.
다가구주택의 핵심
근저당권 + 다른 세입자의 선순위 보증금 + 내 보증금
전체를 주택가격과 비교
HUG 반환보증은 단독·다가구·다중주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자의 선순위 보증금 등을 합한 금액이 일정한 주택가액 기준 안에 들어오는지 추가로 확인합니다.
선순위 임차보증금은 어떻게 확인할까요?
다가구주택의 등기부에는 다른 세입자의 보증금이 모두 표시되지 않습니다.
임대인과 중개사에게 선순위 임대차 현황, 각 세입자의 보증금과 확정일자 현황을 요청하고 보증기관이 요구하는 확인서도 준비해야 할 수 있습니다.
안전성을 판단하기 어렵고 보증기관 심사에도 문제가 생길 수 있으므로 계약을 서두르지 않는 것이 좋습니다.
6. 위반건축물과 근린생활시설
실제로 사람이 거주하고 있더라도 건축물대장상 위반건축물로 표시돼 있거나 해당 공간의 용도가 근린생활시설이라면 대출 또는 보증이 제한될 수 있습니다.
위반건축물이란?
허가받지 않은 증축이나 용도변경, 불법으로 가구 수를 늘린 경우 등 건축법상 문제가 있는 건축물을 말합니다.
건축물대장 상단이나 변동사항에서 위반건축물 표시와 위반내용을 확인할 수 있습니다.
근린생활시설을 주택처럼 사용하는 경우
건축물대장상 근린생활시설인데 내부를 주거공간으로 개조해 임대하는 경우가 있습니다.
실제로 취사와 숙박이 가능하더라도 공부상 주택이 아니면 전세대출과 반환보증, 임대차보호 적용에서 예상하지 못한 문제가 생길 수 있습니다.
| 상황 | 주의할 점 |
|---|---|
| 위반건축물 표시 | 보증가입과 대출취급이 제한될 수 있음 |
| 근린생활시설 | 실제 거주하더라도 정상적인 주택으로 인정되지 않을 수 있음 |
| 불법 쪼개기 | 건축물대장상 호수와 실제 호수가 다를 수 있음 |
| 옥탑·지하 불법증축 | 계약 공간이 공부상 존재하는지 확인 필요 |
7. 신탁등기 주택은 왜 위험할까요?
등기부 갑구에 신탁등기가 표시돼 있다면 일반적으로 부동산의 법률상 소유자는 기존 집주인이 아니라 신탁회사입니다.
원래 소유자 또는 분양업자가 본인을 집주인이라고 소개하더라도 신탁회사의 동의나 우선수익자의 승낙 없이 체결한 임대차계약은 권리보호에 문제가 생길 수 있습니다.
신탁원부를 확인해야 합니다
신탁등기 주택은 등기부만으로 신탁계약의 모든 내용을 알기 어렵습니다.
신탁원부를 발급해 임대권한이 누구에게 있는지, 신탁회사가 임대차계약을 허용했는지, 우선수익자의 동의가 필요한지 확인해야 합니다.
신탁회사 명의 계좌가 아닌 개인계좌로 보증금을 송금하거나 임대권한을 확인하지 않고 계약하면 보증금을 보호받기 어려울 수 있습니다. 은행과 보증기관, 필요하면 법률전문가에게 먼저 확인해야 합니다.
8. 근저당·압류·가압류가 있으면 안 될까요?
등기부에 근저당권이 있다는 이유만으로 무조건 전세대출이 불가능한 것은 아닙니다.
하지만 근저당권의 채권최고액과 전세보증금을 합한 금액이 주택가격에 비해 지나치게 크면 보증기관이 대출보증 또는 반환보증을 거절할 수 있습니다.
채권최고액과 실제 대출잔액은 다릅니다
등기부에는 임대인의 실제 대출잔액이 아니라 금융기관이 설정한 채권최고액이 표시됩니다.
임대인이 실제 대출은 거의 상환했다고 설명하더라도 근저당권이 말소되지 않았다면 등기부상 권리는 그대로 남아 있습니다.
압류·가압류·가처분은 더 신중하게 봐야 합니다
압류나 가압류는 임대인에게 세금체납이나 채무분쟁이 있을 가능성을 보여줄 수 있습니다.
잔금일에 말소한다고 하더라도 실제 말소절차와 대출실행이 동시에 가능한지 은행과 법무사를 통해 확인해야 합니다.
| 권리 | 의미 | 대응 |
|---|---|---|
| 근저당권 | 금융기관 등이 부동산을 담보로 권리 설정 | 채권최고액과 말소 여부 확인 |
| 압류 | 세금체납이나 강제집행 가능성 | 말소 전 계약을 신중하게 판단 |
| 가압류 | 채권자가 재산처분을 임시로 제한 | 채무분쟁과 말소조건 확인 |
| 가처분 | 소유권이나 처분권에 분쟁 가능성 | 계약을 미루고 법률관계 확인 |
9. 전세가율과 깡통전세
전세가율은 주택가격에서 전세보증금이 차지하는 비율입니다.
전세가율
= 전세보증금 ÷ 주택가격 × 100
예를 들어 주택가격이 3억원이고 전세보증금이 2억4천만원이라면 단순 전세가율은 80%입니다.
여기에 임대인의 근저당권까지 있다면 주택을 경매로 처분했을 때 보증금을 전부 회수하기 어려울 수 있습니다.
| 사례 | 금액 | 위험요소 |
|---|---|---|
| 주택가격 | 3억원 | 가격 하락 가능성 |
| 근저당 채권최고액 | 6천만원 | 금융기관이 선순위일 수 있음 |
| 전세보증금 | 2억4천만원 | 합계가 주택가격과 같음 |
주택가격 3억원에 근저당 채권최고액 6천만원과 전세보증금 2억4천만원이 있다면 단순 합계가 3억원입니다.
경매에서는 시세보다 낮은 가격에 낙찰될 수 있고 세금과 집행비용도 발생할 수 있으므로 매우 위험할 수 있습니다.
보증기관의 최소기준을 통과하더라도 주택가격이 하락하거나 임대인의 채무가 늘어나면 위험해질 수 있습니다. 주변 실거래가와 실제 매매 가능가격을 보수적으로 확인해야 합니다.
10. 전세대출과 전세보증금 반환보증은 다릅니다
신생아 특례 버팀목대출을 실행할 때 필요한 전세대출보증은 임차인이 대출금을 갚지 못할 경우 금융기관의 손실을 보증하는 제도입니다.
전세보증금 반환보증은 임대인이 계약 종료 후 보증금을 돌려주지 못할 때 임차인의 보증금 반환을 보호하는 제도입니다.
| 구분 | 보호대상 | 주요 목적 |
|---|---|---|
| 전세대출보증 | 대출을 실행한 금융기관 | 임차인의 대출상환 위험 보증 |
| 반환보증 | 전세보증금을 맡긴 임차인 | 임대인의 보증금 미반환 위험 보호 |
HUG 전세금안심대출보증처럼 대출보증과 반환보증이 결합된 상품도 있지만, HF 전세자금보증처럼 대출보증이 기본이고 반환보증을 별도로 확인해야 하는 구조도 있습니다.
반환보증 신청시기
반환보증은 전세계약이 끝날 때 신청하는 제도가 아닙니다.
신규계약과 갱신계약 모두 정해진 신청기한 안에 가입해야 하므로 대출실행과 함께 반환보증 가입 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
11. HUG와 HF 반환보증 차이
| 비교항목 | HUG 반환보증 | HF 전세지킴보증 |
|---|---|---|
| 기관 | 주택도시보증공사 | 한국주택금융공사 |
| 보증목적 | 임대인의 전세보증금 미반환 위험 보호 | 임대인의 전세보증금 미반환 위험 보호 |
| 대상주택 | 아파트·연립·다세대·단독·다가구·다중·주거용 오피스텔 등 | 아파트·연립·다세대·단독·다가구·주거용 오피스텔 등 |
| 전입·확정일자 | 대항력과 우선변제권 확보를 위한 요건 확인 | 점유·전입신고·확정일자 요건 확인 |
| 대출과 연계 | 전세금안심대출보증을 통해 대출보증과 결합 가능 | HF 전세자금보증 이용자 등이 별도 가입 검토 |
| 가입 판단 | 주택가격·선순위 채권·임대인 요건 등 심사 | 주택가격·선순위 채권·전입세대 등 심사 |
어느 기관이 무조건 더 유리하다고 단정하기는 어렵습니다.
대출보증기관과 임차주택 유형, 보증금과 선순위 권리, 신청인의 상황에 따라 가입 가능 여부가 달라질 수 있습니다.
12. 전세계약 전에 확인할 서류
| 서류 | 확인할 내용 | 발급·확인처 |
|---|---|---|
| 등기사항전부증명서 | 소유자·근저당·압류·가압류·신탁등기 | 인터넷등기소 |
| 건축물대장 | 건물용도·면적·위반건축물 여부 | 정부24·세움터 |
| 중개대상물 확인·설명서 | 권리관계·시설·주거용 오피스텔 표시 | 공인중개사 |
| 임대차계약서 | 임대인·보증금·주소·동호수·잔금일·특약 | 계약 당사자 |
| 전입세대 확인자료 | 기존 전입자와 다른 세대 존재 여부 | 주민센터 등 |
| 선순위 임대차 현황 | 다가구주택 다른 세입자의 보증금과 우선순위 | 임대인·중개사·보증기관 |
| 국세·지방세 관련 확인 | 임대인의 세금체납 위험 확인 | 임대인 동의 또는 관련 제도 활용 |
| 신탁원부 | 신탁등기 주택의 임대권한과 동의조건 | 등기소 |
계약 이후 잔금일까지 임대인이 새로운 대출을 받거나 압류가 추가될 수 있으므로 잔금 송금 직전 최신 등기부를 다시 확인해야 합니다.
13. 전세계약서에 넣어볼 수 있는 특약
특약은 대출승인을 보장하지 않지만 대출이나 반환보증이 거절됐을 때 계약금을 보호하고 임대인의 의무를 명확히 하는 데 도움이 될 수 있습니다.
대출 불승인 특약 예시
본 계약은 임차인의 신생아 특례 버팀목 전세자금대출 및 전세대출보증 승인을 조건으로 한다. 임차인의 고의 또는 중대한 과실이 아닌 사유로 대출이 거절되거나 필요한 대출금액이 승인되지 않은 경우 임대인은 계약을 해제하고 수령한 계약금을 임차인에게 반환한다.
반환보증 특약 예시
임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 필요한 서류제출과 사실확인 절차에 협조한다. 임대인 또는 임차주택의 사유로 반환보증 가입이 거절되는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 임대인은 수령한 계약금을 반환한다.
근저당 말소 특약 예시
임대인은 잔금일에 임차보증금 중 일부를 이용하여 등기부상 근저당권을 상환·말소하고, 임차인의 전입신고 및 확정일자 취득 전까지 새로운 담보권이나 제한물권을 설정하지 않는다.
계약당사자와 주택의 권리관계가 모두 다르므로 위 문구를 그대로 사용하기보다 공인중개사, 은행 또는 법률전문가와 협의해 구체적으로 작성하는 것이 좋습니다.
14. 계약을 다시 생각해야 할 위험주택
| 위험신호 | 위험한 이유 | 대응 |
|---|---|---|
| 시세보다 지나치게 저렴한 전세 | 권리관계나 건축물 문제 가능성 | 이유를 서류로 확인 |
| 매매가와 전세가가 거의 같음 | 집값 하락 시 보증금 손실 가능 | 반환보증 가능 여부와 실거래가 확인 |
| 임대인이 등기부 제공을 꺼림 | 근저당·압류 등 권리문제 가능 | 직접 최신 등기부 발급 |
| 다가구 선순위 보증금 비공개 | 경매 시 보증금 순위 판단 불가 | 공개하지 않으면 계약 재검토 |
| 전입신고를 하지 말라고 요구 | 대항력과 반환보증에 문제 발생 | 계약하지 않는 방향 검토 |
| 임대인 아닌 사람이 계약 진행 | 무권대리 또는 사기 가능성 | 위임장·인감증명서·본인확인 |
| 개인계좌 아닌 제3자 계좌 요구 | 보증금 지급관계 입증 문제 | 등기부상 소유자 계좌 원칙 |
| 신탁등기인데 원소유자가 계약 | 임대권한이 없을 수 있음 | 신탁원부와 신탁회사 동의 확인 |
| 대출 불가 시 특약을 거절 | 대출 거절 시 계약금 손실 가능 | 계약을 서두르지 않음 |
15. 대상주택 최종 체크리스트
- □ 전용면적이 정책대출 기준에 들어오는지 확인했다.
- □ 임차보증금이 지역별 상품 상한 안에 들어오는지 확인했다.
- □ 등기부상 소유자와 계약상 임대인이 일치한다.
- □ 최신 등기부에서 근저당·압류·가압류를 확인했다.
- □ 신탁등기 여부를 확인했다.
- □ 건축물대장상 정상적인 주택인지 확인했다.
- □ 위반건축물 표시가 없는지 확인했다.
- □ 실제 계약 호수와 건축물대장상 호수가 일치한다.
- □ 오피스텔은 주거용 표시와 전입신고 가능 여부를 확인했다.
- □ 빌라는 공시가격과 실거래가, 감정가를 비교했다.
- □ 다가구주택은 다른 세입자의 선순위 보증금을 확인했다.
- □ 전세보증금과 근저당권을 주택가격과 비교했다.
- □ 전세대출보증 발급 가능성을 은행에 확인했다.
- □ 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부를 별도로 확인했다.
- □ 반환보증이 보증금 전액을 보호하는지 확인했다.
- □ 임대인의 국세·지방세 체납 위험을 확인했다.
- □ 대출과 반환보증 거절 시 계약금 반환 특약을 넣었다.
- □ 잔금일까지 새로운 담보권 설정 금지 특약을 넣었다.
- □ 잔금 송금 직전에 최신 등기부를 다시 확인할 예정이다.
- □ 잔금일 당일 전입신고와 확정일자를 준비했다.
16. 자주 묻는 질문
Q1. 아파트는 모두 신생아 특례 버팀목대출이 가능한가요?
아닙니다. 전용면적과 보증금 기준, 주택가격과 선순위 권리, 보증기관의 보증요건을 모두 충족해야 합니다.
Q2. 빌라도 최대 2억4천만원을 받을 수 있나요?
상품상 최고한도는 같지만 보증기관이 인정하는 주택가격과 전세가율, 근저당권에 따라 실제 한도가 줄어들 수 있습니다.
Q3. 주거용 오피스텔은 건축물대장상 주택이어야 하나요?
오피스텔은 일반적으로 업무시설로 분류되지만 실제 주거용으로 사용되고 계약서 등에 주거용 표시가 있으며 보증기관의 요건을 충족하면 검토할 수 있습니다.
Q4. 다가구주택은 왜 다른 세입자의 보증금까지 확인하나요?
다가구주택은 건물 전체가 하나의 부동산으로 등기되기 때문에 경매 시 다른 세입자와 같은 건물의 매각대금에서 보증금을 배당받습니다.
Q5. 위반건축물도 대출받을 수 있나요?
위반내용과 주택유형에 따라 다를 수 있지만 대출보증이나 반환보증이 제한될 가능성이 높으므로 계약 전에 은행과 보증기관에 반드시 확인해야 합니다.
Q6. 근저당권이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?
근저당권이 있다는 이유만으로 무조건 불가능한 것은 아닙니다. 다만 채권최고액과 전세보증금을 주택가격과 비교하고 잔금일 말소 여부를 확인해야 합니다.
Q7. 임대인이 실제 대출은 모두 갚았다고 하면 괜찮나요?
실제 대출잔액이 적더라도 근저당권이 말소되지 않았다면 등기부상 담보권은 남아 있습니다. 말소 완료 여부를 등기부로 확인해야 합니다.
Q8. 전세대출이 승인되면 반환보증도 자동 가입되나요?
아닙니다. 이용한 보증상품에 따라 다릅니다. 대출보증과 반환보증이 결합된 상품인지, 반환보증을 별도로 가입해야 하는지 확인해야 합니다.
Q9. 반환보증은 계약이 끝날 때 가입해도 되나요?
안 됩니다. 신규·갱신계약 모두 정해진 신청기한이 있으므로 계약 초기에 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.
Q10. 반환보증만 가입되면 무조건 안전한가요?
반환보증은 중요한 보호장치지만 계약과 전입신고, 확정일자 유지, 보증사고 발생 시 절차 등 가입자의 의무도 지켜야 합니다.
Q11. 신탁등기 주택도 신탁회사 동의를 받으면 가능한가요?
신탁계약과 임대권한, 보증기관 기준에 따라 달라집니다. 신탁원부와 신탁회사의 공식 동의서 등을 은행에 제출해 사전확인을 받아야 합니다.
Q12. 임대인이 전입신고를 늦게 해달라고 하면 어떻게 하나요?
전입신고가 늦어지면 대항력과 반환보증, 대출 약정에 문제가 생길 수 있습니다. 잔금일 즉시 전입신고가 가능한 주택을 선택하는 것이 좋습니다.
Q13. 반환보증이 거절되면 대출도 거절되나요?
대출보증과 반환보증은 별도 심사일 수 있어 결과가 반드시 같지는 않습니다. 다만 주택가격이나 권리관계 문제로 반환보증이 거절됐다면 보증금 안전성을 다시 검토해야 합니다.
Q14. 계약 전에 보증가입 여부를 확정할 수 있나요?
최종 가입은 임대차계약서 등 서류가 있어야 하지만 주소와 보증금, 등기부와 건축물대장을 기준으로 은행과 보증기관에 사전상담을 받을 수 있습니다.
Q15. 계약금 5%를 지급한 뒤 대출이 안 되면 어떻게 하나요?
계약서에 대출과 보증 거절 시 계약금을 반환한다는 특약이 없다면 계약금 반환을 두고 분쟁이 생길 수 있습니다. 계약 전에 구체적인 특약을 작성하는 것이 좋습니다.
다음 글에서 확인할 내용
다음 글에서는 일반 은행 전세대출이나 기존 버팀목대출을 신생아 특례 버팀목대출로 바꾸는 대환조건을 자세히 다룹니다.
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신생아 특례 버팀목대출 대환 조건｜기존 전세대출·버팀목·신용대출·은행 변경
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