보금자리론을 신청할 때 소득은 단순히 신청자격만 판단하는 기준이 아닙니다.

신청인과 배우자의 소득은 보금자리론의 소득상한을 충족하는지 확인하는 데 사용되며, 동시에 DTI를 계산해 실제 대출한도를 정하는 데에도 영향을 줍니다.

따라서 소득이 너무 높으면 상품 신청대상에서 제외될 수 있고, 반대로 인정되는 소득이 너무 낮으면 DTI 때문에 실제 대출한도가 줄어들 수 있습니다.

목차

1. 가구유형별 소득상한
2. 부부합산 소득 계산
3. 증빙소득과 인정소득 차이
4. 근로소득자 소득심사
5. 입사 1년 미만 근로자
6. 이직자 소득 계산
7. 휴직·육아휴직 소득 계산
8. 복직자 소득 계산
9. 개인사업자 소득심사
10. 프리랜서·보험설계사·강사
11. 연금소득과 기타소득
12. 국민연금·건강보험 인정소득
13. 무소득 배우자와 외벌이
14. 근로·사업소득이 함께 있는 경우
15. 소득과 DTI·한도의 관계
16. 직업별 필요서류
17. 상황별 소득 계산 사례
18. 자주 발생하는 실수
19. 자주 묻는 질문
20. 신청 전 체크리스트

1. 보금자리론 가구유형별 소득상한

보금자리론은 미혼 신청자는 본인의 연소득, 기혼 신청자는 원칙적으로 부부합산 연소득을 기준으로 소득요건을 판단합니다.

2. 맞벌이 부부합산 소득 계산

기혼 신청자는 부부가 같은 세대에 거주하는지와 관계없이 신청인과 배우자의 소득을 함께 확인하는 것이 원칙입니다.

예를 들어 신청인의 인정 연소득이 4천500만 원이고 배우자의 인정 연소득이 2천만 원이라면 부부합산 연소득은 6천500만 원입니다.

일반가구의 7천만 원 기준에는 들어오지만, 배우자의 소득을 제외하고 신청인의 4천500만 원만으로 자격을 판단할 수는 없습니다.

세대가 분리된 배우자도 포함할까?

직장이나 자녀교육 등의 이유로 부부의 주민등록 주소가 달라도 법률상 배우자라면 배우자의 소득과 주택보유 여부를 함께 확인할 수 있습니다.

세대가 분리돼 있다는 이유만으로 배우자의 소득이 자동 제외되는 것은 아닙니다.

3. 증빙소득과 인정소득의 차이

보금자리론 소득은 크게 객관적인 소득자료로 확인하는 증빙소득과 국민연금·건강보험료 납부내역으로 추정하는 인정소득으로 나뉩니다.

일반적으로 소득금액증명원이나 원천징수영수증 등으로 소득을 확인할 수 있다면 증빙소득을 우선 사용합니다.

소득이 있다고 말하는 것만으로는 부족하며, 공사가 인정하는 객관적인 서류로 확인돼야 합니다.

4. 근로소득자 소득심사

직장인은 일반적으로 소득금액증명원, 근로소득 원천징수영수증과 재직자료를 이용해 소득을 확인합니다.

전년도 소득자료가 이미 발급되는 시기라면 최근 확정된 연간소득을 중심으로 심사할 수 있습니다.

다만 현재 직장과 소득자료에 표시된 직장이 다르거나 최근 입사·이직·휴직·복직한 경우에는 현재 재직상태와 지속 가능한 소득인지 추가로 확인합니다.

5. 입사 1년 미만 근로자의 소득

현재 직장에서 1년치 소득자료가 없는 신규 입사자는 재직기간 동안 받은 급여를 연간금액으로 환산해 심사할 수 있습니다.

다만 단순히 한 달 급여에 12를 곱한 금액이 그대로 최종 인정된다고 단정할 수는 없습니다.

급여가 매월 일정한지, 수습기간 급여인지, 상여금과 수당이 정기적인지, 근로계약이 계속 유지될 수 있는지를 함께 확인할 수 있습니다.

계약직이라도 계약기간, 재계약 가능성과 동일 업종의 계속근무 여부 등에 따라 추가자료를 요구받을 수 있으므로 고용계약서와 재직증명서를 함께 준비하는 것이 좋습니다.

6. 이직자는 이전 회사와 현재 회사 소득을 합산할까?

이직자는 과거 한 해 동안 받은 총급여만 보는 것이 아니라 신청일 현재 어느 직장에 재직 중인지와 현재 소득이 지속 가능한지를 함께 확인합니다.

과거 직장에서 높은 연봉을 받았더라도 신청 당시 이미 퇴직했다면 그 소득을 현재의 상시소득으로 그대로 인정받기 어려울 수 있습니다.

이직 직후라면 현재 회사의 재직증명서, 근로계약서, 급여명세표와 급여 입금내역 등을 추가로 제출할 수 있습니다.

이전 직장과 현재 직장 사이에 공백이 있거나 직종과 급여체계가 크게 달라졌다면 인정소득 산정도 달라질 수 있으므로 사전심사를 받아보는 것이 안전합니다.

7. 휴직·육아휴직 중 소득 계산

신청일 현재 휴직 중이라면 휴직급여만을 기준으로 연소득을 판단하는 것이 아니라, 휴직 전 정상적으로 근무했던 기간의 소득을 확인할 수 있습니다.

한국주택금융공사는 휴직자의 경우 휴직한 연도의 전년도와 전전년도 소득자료를 제출하도록 안내하고 있습니다.

휴직자는 근로관계가 종료된 퇴직자와 다릅니다. 재직상태가 유지되고 복직 가능성이 확인된다면 근로소득을 상시소득으로 인정받을 수 있습니다.

다만 휴직기간이 장기간이거나 복직일이 불분명한 경우에는 재직상태와 복직예정일을 확인하는 추가서류를 요구받을 수 있습니다.

8. 복직자의 소득 계산

육아휴직이나 일반휴직 후 복직한 사람은 복직 후 받은 급여자료와 휴직 전 소득자료를 함께 확인할 수 있습니다.

복직한 지 얼마 되지 않아 최근 연간소득이 낮게 표시되더라도 실제 정상급여로 복직했다는 사실을 입증하면 현재 상시소득을 기준으로 심사할 가능성이 있습니다.

9. 개인사업자 소득심사

개인사업자는 매출액이 아니라 세무자료에서 확인되는 사업소득금액을 중심으로 심사합니다.

사업소득자는 사업이 발생한 시점부터 1년 이상 지속됐음을 입증하면 상시소득으로 인정받을 가능성이 높아집니다.

사업을 시작한 지 1년이 안 됐다면

최근 개업해 아직 소득금액증명원이 발급되지 않는 사업자는 증빙소득 확인이 어려울 수 있습니다.

이 경우 일정 요건을 충족하면 국민연금 또는 건강보험료를 활용한 인정소득을 검토할 수 있습니다.

10. 프리랜서·보험설계사·시간강사의 소득

프리랜서와 보험설계사, 학원강사와 시간강사는 급여를 받더라도 세법상 사업소득이나 기타소득으로 신고되는 경우가 많습니다.

따라서 본인이 직장인이라고 생각하더라도 지급명세서와 소득금액증명원상 어떤 소득유형으로 신고됐는지 먼저 확인해야 합니다.

보험설계사와 시간강사 등도 소득이 1년 이상 지속되고 있음을 입증하면 상시소득으로 인정받을 수 있습니다.

여러 업체에서 소득을 받는 프리랜서는 각 업체의 소득자료를 빠뜨리지 않고 준비해야 하며, 현재 계약이 종료된 업체의 과거 소득은 지속 가능한 소득인지 별도로 확인될 수 있습니다.

11. 연금소득과 기타소득

연금소득

국민연금이나 공무원연금 등 지속적으로 지급되는 연금소득은 연금증서와 연금수급권자확인서 등을 통해 상시소득으로 인정받을 수 있습니다.

일시금으로 받은 퇴직금과 매월 계속 지급되는 연금은 다르게 판단됩니다.

기타소득

기타소득은 원칙적으로 일회성 또는 불규칙한 성격이 강해 상시소득으로 인정받기 어려울 수 있습니다.

다만 고용계약서 등으로 근로소득과 유사하게 계속 발생하는 소득임을 입증하면 인정 가능성을 검토할 수 있습니다.

12. 국민연금·건강보험료 인정소득

근로소득이나 사업소득을 객관적인 서류로 입증하기 어렵다고 해서 누구나 국민연금과 건강보험료로 소득을 계산할 수 있는 것은 아닙니다.

다음 요건 중 하나에 해당하는 경우에 인정소득 사용을 검토할 수 있습니다.

국민연금 인정소득 계산

건강보험료 인정소득 계산

생애최초로 비수도권 주택을 구입해 원래 LTV 80%를 예상했더라도, 인정소득을 사용하면 LTV가 60%로 제한될 수 있습니다.

따라서 인정소득은 소득상한만 맞추는 문제가 아니라 실제 대출한도에 큰 영향을 줄 수 있으므로 계약 전에 반드시 확인해야 합니다.

13. 무소득 배우자와 외벌이 가구

배우자가 전업주부이거나 현재 소득이 없다면 부부합산 소득은 소득이 있는 배우자의 인정소득을 중심으로 계산합니다.

다만 배우자에게 과거 소득자료가 있더라도 신청일 현재 퇴직하거나 폐업해 소득활동을 하지 않는다면 과거 소득이 현재 상시소득으로 그대로 인정되지 않을 수 있습니다.

무소득 배우자라도 배우자의 신용정보와 주택보유 여부, 가족관계는 함께 확인할 수 있습니다.

14. 근로소득과 사업소득이 함께 있는 경우

직장에 다니면서 부업이나 개인사업을 하는 경우에는 근로소득과 사업소득이 모두 객관적인 자료로 확인되고 신청일 현재 계속 발생하는 소득인지 확인할 수 있습니다.

다만 일회성 부업이나 이미 폐업한 사업의 과거 소득은 현재 상시소득에서 제외될 수 있습니다.

위 금액이 그대로 확정된다는 뜻은 아니며, 각 소득의 신고자료와 지속성을 확인한 뒤 최종 산정합니다.

특히 국민연금·건강보험료를 활용한 인정소득은 다른 종류의 소득이나 배우자 소득과 합산할 수 없다는 점을 주의해야 합니다.

15. 소득이 실제 대출한도에 미치는 영향

보금자리론의 DTI는 원칙적으로 최대 60%입니다.

인정소득이 높아지면 감당 가능한 연간 상환액이 커져 DTI상 대출 가능금액이 늘어날 수 있습니다.

위 계산은 DTI의 구조를 이해하기 위한 단순 예시입니다. 실제 한도는 대출금리와 만기, 상환방식, 기존 대출의 종류와 잔액에 따라 달라집니다.

16. 직업별 소득증빙 서류

행정정보 공동이용이나 자동제출에 동의하면 일부 자료는 전산으로 확인될 수 있습니다.

하지만 최근 이직·휴직·복직·개업 등 현재 상황이 과거 세무자료와 다르면 추가서류를 직접 제출해야 할 수 있습니다.

17. 상황별 보금자리론 소득 계산 사례

사례 1. 일반 맞벌이 부부

일반가구 7천만 원 이하 기준을 충족할 수 있습니다.

사례 2. 일반 맞벌이 부부가 7천만 원을 초과

일반가구 기준은 초과하지만, 신혼가구나 자녀가구의 완화된 소득기준에 해당하는지 확인할 수 있습니다.

사례 3. 신혼 맞벌이 부부

일반가구 7천만 원 기준은 넘지만 혼인 7년 이내 신혼가구의 8천500만 원 기준은 충족할 수 있습니다.

사례 4. 육아휴직 중인 맞벌이 부부

사례 5. 개인사업자의 매출과 소득 차이

사례 6. 인정소득을 사용하는 경우

18. 소득심사에서 자주 발생하는 실수

19. 보금자리론 소득 자주 묻는 질문

Q1. 보금자리론은 세전소득으로 계산하나요?

소득금액증명원과 원천징수영수증 등 공사가 인정하는 객관적인 소득자료를 기준으로 산정합니다. 단순히 통장에 입금된 실수령액만으로 판단하지 않습니다.

Q2. 배우자 소득을 제외하고 신청할 수 있나요?

기혼자는 원칙적으로 부부합산 소득을 확인하므로 소득이 있는 배우자를 임의로 제외하기 어렵습니다.

Q3. 신혼부부는 소득이 7천만 원을 넘으면 신청할 수 없나요?

혼인신고일부터 신청일까지 7년 이내인 신혼가구는 부부합산 연소득 8천500만 원 이하까지 신청자격을 검토할 수 있습니다.

Q4. 자녀가 1명이면 소득기준이 얼마인가요?

미성년 자녀 1명인 가구는 부부합산 연소득 9천만 원 이하 기준을 검토할 수 있습니다.

Q5. 육아휴직급여만 소득으로 보나요?

휴직자는 휴직 전 근로소득과 현재 재직상태를 확인할 수 있습니다. 휴직증명서와 휴직 전년도·전전년도 소득자료 등을 준비해야 합니다.

Q6. 이직 전 회사의 소득도 모두 합산되나요?

신청일 현재 지속 가능한 소득인지가 중요합니다. 현재 직장의 재직과 급여자료를 중심으로 확인하며, 과거 직장소득의 반영방법은 이직시점과 현재 소득자료에 따라 달라질 수 있습니다.

Q7. 사업자는 매출액으로 소득을 계산하나요?

아닙니다. 일반적으로 소득금액증명원 등에서 확인되는 사업소득금액을 중심으로 심사합니다.

Q8. 프리랜서도 신청할 수 있나요?

가능합니다. 소득금액증명원과 사업소득 원천징수영수증, 위촉계약서 등으로 소득과 지속성을 입증해야 합니다.

Q9. 소득금액증명원이 없으면 신청할 수 없나요?

일정 요건을 충족하면 국민연금 또는 건강보험료 납부내역으로 인정소득을 산정할 수 있습니다.

Q10. 인정소득은 얼마까지 가능한가요?

인정소득으로 산정할 수 있는 연소득은 최대 5천만 원까지입니다.

Q11. 인정소득과 배우자 근로소득을 합산할 수 있나요?

인정소득을 사용하면 배우자 소득이나 다른 종류의 소득과 합산할 수 없습니다.

Q12. 인정소득을 사용해도 생애최초 LTV 80%가 가능한가요?

인정소득을 이용하면 LTV가 60%로 제한될 수 있으므로 생애최초 80%를 그대로 적용받기 어렵습니다.

Q13. 해외 근로소득도 인정받을 수 있나요?

해외 소득서류에 해외 공관의 영사확인, 외국 공공기관 확인 또는 아포스티유 인증을 받은 경우 소득자료로 검토할 수 있습니다. 원화환산 방법은 취급 금융기관의 기준에 따라 달라질 수 있습니다.

20. 신청 전 소득 체크리스트

보금자리론 소득심사 핵심정리

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