2026 BOGEUMJARI LOAN GUIDE ⑥
보금자리론 6억 이하 기준 총정리
KB시세·한국부동산원 시세·공시가격·분양가·감정가,
실제 매매가 중 어떤 가격으로 6억 원을 판단하는지,
신축·분양아파트와 시세 없는 주택까지 정리했습니다.
보금자리론을 준비하는 과정에서 가장 먼저 확인해야 하는 조건 중 하나는 담보주택의 가격이 6억 원 이하인지입니다.
많은 신청자가 매매계약서에 적힌 가격이 6억 원 이하면 보금자리론을 받을 수 있다고 생각합니다.
하지만 구입용도 보금자리론은 계약서상 매매가격만 보는 것이 아닙니다. 시세정보와 감정평가액, 실제 매수인이 지급하는 매매가액을 함께 확인하며, 이 가운데 어느 하나라도 6억 원을 초과하면 취급이 어려울 수 있습니다.
보금자리론 6억 원 기준 핵심
“`- 대출승인일 현재 담보주택이 6억 원 이하여야 함
- 구입용도는 시세·감정가·매매가 중 하나라도 6억 원을 초과하면 취급 불가
- 주택가격은 시세→공시가격→분양가→감정가 순으로 적용
- KB시세가 있으면 일반적으로 시세정보를 먼저 확인
- KB시세가 없으면 한국부동산원 시세나 공시가격 등을 확인
- 신규 분양아파트는 일정 요건에서 분양가액 적용 가능
- 감정평가액도 6억 원을 초과하면 신청이 어려울 수 있음
- 확장비·유상옵션 등 실제 지급액 포함 여부를 확인해야 함
주택가격이 6억 원 이하라도 소득과 LTV·DTI, 신용과 주택보유 요건을 충족해야 최종 승인이 가능합니다.
“`목차
- 왜 6억 원 기준이 중요할까?
- 6억 원 이하의 정확한 의미
- 주택가격 적용순서
- KB시세가 있는 아파트
- 한국부동산원 시세
- 공시가격 적용
- 실제 매매가액 기준
- 신규 분양아파트 분양가
- 발코니 확장비와 유상옵션
- 감정평가액 적용
- 신청 후 시세가 오른 경우
- 재건축·재개발·입주권
- 공동명의 주택
- 오피스텔은 가능한가?
- 상황별 실제 사례
- 계약 전 특약과 확인사항
- 자주 묻는 질문
- 신청 전 체크리스트
1. 왜 6억 원 기준이 중요할까?
보금자리론은 실수요자의 주택 구입을 지원하는 정책모기지이기 때문에 일정 가격 이하의 주택만 담보로 취급합니다.
현재 일반 보금자리론의 담보주택 가격상한은 6억 원 이하입니다.
소득과 신용, 무주택 또는 1주택 요건을 모두 충족하더라도 담보주택 가격이 6억 원을 초과하면 보금자리론을 이용할 수 없습니다.
가장 위험한 오해
“`“매매계약서에 5억9천만 원이라고 적혀 있으니 보금자리론이 가능하다”라고 단정하는 것입니다. 시세나 감정평가액이 6억 원을 초과하면 계약가격이 6억 원 이하라도 취급이 어려울 수 있습니다.
“`2. 보금자리론 6억 이하의 정확한 의미
보금자리론 상품소개에서는 대출승인일 현재 담보주택이 6억 원을 초과하면 취급할 수 없다고 안내합니다.
특히 구입용도의 경우에는 다음 가격 가운데 하나라도 6억 원을 초과하면 취급할 수 없습니다.
구입용도 6억 원 판단대상
“`- 시세정보
- 감정평가액
- 실제 매매가액 또는 분양계약상 실매매액
여러 가격 중 가장 낮은 가격이 6억 원 이하이면 되는 것이 아니라, 확인되는 가격 가운데 하나라도 6억 원을 초과하는지 확인해야 합니다.
3. 담보주택 가격은 어떤 순서로 적용할까?
한국주택금융공사는 보금자리론 담보주택 가격을 대출승인일을 기준으로 산정합니다.
| 적용순서 | 가격정보 | 주요 적용사례 |
|---|---|---|
| 1 | 시세정보 | KB국민은행·한국부동산원 시세가 있는 주택 |
| 2 | 주택 공시가격 | 시세정보를 적용할 수 없는 주택 |
| 3 | 분양가액 | 일정 요건을 충족한 신규 분양아파트 입주 |
| 4 | 감정평가액 | 앞선 가격정보 적용이 어렵거나 감정평가를 신청한 경우 |
시세나 분양가를 적용할 수 있더라도 신청인이 감정평가수수료를 부담하면 일정 조건에서 감정평가액을 우선 적용할 수 있습니다.
다만 구입용도에서는 매매가액이 기존 시세나 분양가액보다 높은 경우에만 신청인 부담 감정평가를 신청할 수 있습니다.
4. KB시세가 있는 아파트
아파트는 일반적으로 KB국민은행 시세정보가 있는 경우가 많습니다. 보금자리론 담보주택 평가에서도 KB시세는 우선적으로 확인되는 대표적인 가격정보입니다.
KB시세에는 일반적으로 상위평균가, 일반평균가와 하위평균가 등이 표시됩니다. 실제 보금자리론 심사에서 어느 값을 적용하는지는 주택의 층과 담보평가 기준에 따라 달라질 수 있습니다.
KB시세 확인 예시
“`매매계약 가격: 5억8천만 원
KB시세: 5억9천만 원
두 가격 모두 6억 원 이하이므로 가격요건 검토 가능
“`계약가격은 5억9천만 원인데 KB시세가 6억1천만 원이라면
“`구입용도에서는 시세정보가 6억 원을 초과하므로 계약가격만으로 보금자리론 대상이라고 판단하기 어렵습니다.
“`KB시세는 언제 확인해야 할까?
최소한 다음 세 시점에 확인하는 것이 안전합니다.
- 매매계약 체결 전
- 보금자리론 신청 직전
- 대출승인 전에 시세변동이 큰 경우
5. 한국부동산원 시세는 언제 사용할까?
KB시세가 제공되지 않는 주택이라도 한국부동산원 부동산테크 시세가 확인되면 해당 가격정보를 담보주택 평가에 활용할 수 있습니다.
단지 규모가 작거나 거래가 적은 아파트, 지방의 일부 공동주택은 KB시세가 없고 한국부동산원 시세만 제공되는 경우도 있습니다.
시세가 서로 다를 때
“`KB시세와 한국부동산원 시세 중 신청인이 원하는 낮은 가격을 임의로 선택하는 방식은 아닙니다. 공사의 적용순서와 심사기준에 따라 담보주택 가격이 결정됩니다.
“`6. 시세가 없는 주택의 공시가격
KB국민은행이나 한국부동산원 시세정보를 적용할 수 없는 경우에는 주택 공시가격을 확인할 수 있습니다.
아파트·연립·다세대주택은 공동주택 공시가격, 단독주택은 개별주택가격이 대표적인 공시가격입니다.
공시가격은 실제 시장가격보다 낮게 형성되는 경우가 많지만, 공시가격이 낮다는 이유만으로 항상 높은 대출한도가 나오는 것은 아닙니다.
공시가격이 6억 원 이하더라도 실제 매매가액이 6억 원을 초과하면 구입용도 보금자리론은 취급이 어려울 수 있습니다.
“`7. 실제 매매가액은 무엇을 의미할까?
실제 매매가액은 매매계약서에 기재된 금액뿐 아니라 매수인이 주택을 취득하기 위해 실제로 지급하는 금액을 의미합니다.
일반 주택매매에서는 매매계약서상 금액이 대표적이지만, 분양주택에서는 분양대금과 추가 공급계약금액 등을 함께 확인할 수 있습니다.
실제 매매가액에 포함될 수 있는 항목
“`- 주택 매매계약서상 매매대금
- 분양계약서상 공급금액
- 발코니 확장계약금액
- 주택에 부착돼 분리하기 어려운 유상옵션
- 경매·공매 취득 시 낙찰가액
가전제품과 이동 가능한 가구 등 주택 자체와 직접 관련이 없는 품목은 담보주택 가격과 구분될 수 있습니다.
다만 옵션의 포함 여부는 계약서 구조와 주택에 부착되는 방식에 따라 달라질 수 있으므로 분양계약서와 옵션계약서를 함께 제출해 확인해야 합니다.
8. 신규 분양아파트는 분양가를 사용할 수 있을까?
아직 KB시세나 한국부동산원 시세가 형성되지 않은 신규 분양아파트는 일정 요건을 충족하면 분양가액을 담보주택 평가에 사용할 수 있습니다.
분양계약서상 공급금액이 6억 원 이하이고 다른 가격정보도 6억 원을 초과하지 않는다면 보금자리론 가격요건을 검토할 수 있습니다.
신규 분양아파트 예시
“`분양 공급가액: 5억5천만 원
발코니 확장비: 2천만 원
주택 관련 유상옵션: 1천만 원
실제 지급액 검토금액: 5억8천만 원
“`다만 담보주택이 투기지역이나 수도권 투기과열지구에 있는 경우에는 일정 요건을 갖춘 신규입주아파트라도 분양가액 적용이 제한될 수 있습니다.
9. 발코니 확장비와 유상옵션도 6억 원에 포함될까?
분양가가 5억9천만 원이라도 발코니 확장비와 주택에 부착되는 유상옵션을 더하면 실제 매수인이 지급한 금액이 6억 원을 초과할 수 있습니다.
분양가만 보고 판단하면 위험한 사례
“`분양가: 5억9천만 원
발코니 확장비: 2천만 원
실제 지급금액 6억1천만 원이라면 취급이 어려울 수 있음
“`포함 여부를 반드시 확인할 옵션
- 발코니 확장비
- 시스템에어컨
- 붙박이장
- 빌트인 가전
- 주방·욕실 마감 업그레이드
- 기타 주택에 고정되는 옵션
옵션계약이 시행사와 별도 업체로 나뉘어 있더라도 주택 취득과 직접 연결된 비용이면 추가 확인이 필요할 수 있습니다.
10. 감정평가액은 언제 적용할까?
시세와 공시가격, 분양가액을 적용하기 어렵거나 담보가치를 별도로 확인해야 하는 경우에는 감정평가를 진행할 수 있습니다.
감정평가는 공사와 협약된 감정평가기관 등을 통해 주택의 위치와 면적, 거래사례와 건물상태를 반영해 산정합니다.
감정가가 6억 원을 초과하면
“`계약가격이나 공시가격이 6억 원 이하더라도 감정평가액이 6억 원을 초과하면 구입용도 보금자리론 취급이 어려울 수 있습니다.
“`신청인이 비용을 부담해 감정평가하는 경우
시세나 분양가액을 적용할 수 있더라도 신청인이 감정평가수수료를 부담하면 감정평가액을 우선 적용할 수 있는 경우가 있습니다.
하지만 구입용도에서는 실제 매매가액이 기존 시세나 분양가보다 높은 경우에만 신청인 부담 감정평가가 가능할 수 있습니다.
감정가가 높게 나오는 것이 항상 유리한 것도 아닙니다. LTV 한도에는 도움이 될 수 있지만, 감정가가 6억 원을 초과하면 보금자리론 자격을 잃을 수 있기 때문입니다.
11. 신청 후 시세가 6억 원을 넘으면 어떻게 될까?
주택가격이 빠르게 오르는 시기에는 신청 당시 6억 원 이하였던 시세가 승인일에 6억 원을 초과할 수 있습니다.
과거 제도개정 이후에는 대출신청일 시세정보가 6억 원 이하라면 승인일 평가액이 6억 원을 초과하더라도 일정 조건에서 취급할 수 있도록 한 기준이 있습니다.
다만 자동으로 보장되는 것은 아닙니다
“`신청일 시세정보가 확인되는 주택인지, 신청완료일이 언제인지, 승인일 가격과 실제 매매가액이 얼마인지에 따라 적용기준이 달라질 수 있습니다.
“`가격이 6억 원에 근접한 주택이라면 온라인 신청서 작성을 시작한 날짜가 아니라 필수정보 입력과 동의를 마쳐 실제 신청이 완료된 날짜를 확인하는 것이 중요합니다.
12. 재건축·재개발·입주권은 어떻게 볼까?
재건축·재개발 주택은 기존 주택과 입주권, 추가분담금과 새로 준공되는 주택의 가격이 연결돼 있어 일반적인 아파트보다 가격판단이 복잡합니다.
보금자리론은 원칙적으로 공부상 주택을 담보로 하므로 아직 주택이 준공되지 않은 입주권 상태에서는 즉시 담보대출 실행이 어려울 수 있습니다.
준공 후 신규입주아파트로 취급하는 경우에는 분양계약 또는 공급계약 금액, 추가분담금과 유상옵션, 준공 후 시세와 감정가 등을 확인할 수 있습니다.
권리가액과 추가분담금을 합친 실제 취득비용, 새 주택의 담보평가액을 함께 확인해야 하므로 조합원 공급계약서와 납부내역을 준비해야 합니다.
“`13. 공동명의는 지분가격만 6억 이하이면 될까?
부부가 50%씩 공동명의로 취득하더라도 6억 원 기준은 각자의 지분가격이 아니라 담보주택 전체 가격을 기준으로 판단합니다.
전체 주택가격: 8억 원
부부 지분: 각 4억 원
지분별 가격은 6억 원 이하이지만 전체 주택이 8억 원이므로 취급 곤란
공동명의에서는 신청인 또는 배우자가 소유자가 되고, 필요한 경우 공동소유자가 담보제공자로 참여해 담보주택 전체에 근저당권을 설정할 수 있습니다.
14. 주거용 오피스텔도 6억 이하이면 가능할까?
일반 보금자리론은 실주거용으로 사용되는 주택법상 공부상 주택을 대상으로 합니다.
실제로 거주하는 오피스텔이라도 건축물대장상 업무시설로 분류돼 있다면 일반 보금자리론의 담보주택에 해당하지 않을 수 있습니다.
오피스텔 예외
“`전세사기피해자를 위한 보금자리론에는 일정 조건에서 주거목적 오피스텔을 별도로 취급하는 예외가 있습니다. 일반 신청자가 동일하게 적용받는 기준은 아닙니다.
“`따라서 오피스텔은 가격이 6억 원 이하인지보다 먼저 보금자리론 대상 담보주택에 해당하는지를 확인해야 합니다.
15. 상황별 보금자리론 6억 원 판단 사례
사례 1. KB시세 5억9천만 원, 매매가 5억8천만 원
KB시세: 5억9천만 원
매매계약 가격: 5억8천만 원
두 가격 모두 6억 원 이하이므로 가격요건 검토 가능
사례 2. KB시세 5억9천만 원, 매매가 6억1천만 원
KB시세: 5억9천만 원
매매계약 가격: 6억1천만 원
실제 매매가액이 6억 원을 초과하므로 취급 곤란
사례 3. 매매가 5억8천만 원, KB시세 6억2천만 원
매매계약 가격: 5억8천만 원
KB시세: 6억2천만 원
시세정보가 6억 원을 초과하므로 취급 곤란
사례 4. KB시세가 없고 감정가가 5억7천만 원
매매가: 5억5천만 원
감정평가액: 5억7천만 원
두 가격 모두 6억 원 이하라면 가격요건 검토 가능
사례 5. 매매가 5억9천만 원, 감정가 6억500만 원
매매가: 5억9천만 원
감정평가액: 6억500만 원
감정가가 6억 원을 초과하므로 취급 곤란
사례 6. 분양가 5억7천만 원, 확장비 2천만 원
분양가: 5억7천만 원
발코니 확장비: 2천만 원
실제 지급 검토금액 5억9천만 원이라면 가격요건 검토 가능
사례 7. 분양가 5억9천만 원, 확장비 2천만 원
분양가: 5억9천만 원
발코니 확장비: 2천만 원
실제 지급금액이 6억1천만 원이면 취급이 어려울 수 있음
사례 8. 분양가 5억5천만 원, 입주 시 시세 7억 원
분양가: 5억5천만 원
입주 시점 시세: 7억 원
신규입주아파트의 분양가 적용 가능 여부와 신청일·승인일 가격기준을 개별 확인
신규 분양주택은 단순히 분양가만 보는 것이 아니라 분양가 적용요건과 담보주택 소재지역, 신청일 시세정보와 실제 지급금액을 함께 확인해야 합니다.
16. 6억 원에 가까운 주택 계약 전 확인사항
주택가격이 5억8천만 원에서 6억 원 사이에 있다면 가격변동과 감정평가 결과에 따라 보금자리론 이용 가능 여부가 달라질 수 있습니다.
- 계약 전 KB시세를 확인한다.
- 한국부동산원 시세도 확인한다.
- 시세가 없는 주택은 공시가격과 감정 가능성을 확인한다.
- 분양가·확장비·유상옵션 총액을 계산한다.
- 신청일과 승인일까지 시세상승 가능성을 고려한다.
- 계약금 외 취득세·중개보수·등기비용을 별도로 준비한다.
- 대출 불승인 시 계약 해제 또는 잔금조달 특약을 검토한다.
매매계약서 특약 예시
“매수인은 보금자리론을 이용해 잔금을 지급할 예정이며, 담보주택 가격요건 또는 한국주택금융공사의 대출심사 결과로 대출이 불가능한 경우의 계약처리는 매도인과 매수인이 별도로 협의한다.”
위 문구는 참고용이며 자동으로 계약금 반환을 보장하는 특약이 아닙니다. 실제 계약에서는 공인중개사 또는 법률전문가와 협의해 해제사유와 기한, 입증방법과 계약금 반환조건을 구체적으로 작성해야 합니다.
17. 보금자리론 6억 기준 자주 묻는 질문
Q1. 계약가격이 6억 원이면 가능한가요?
6억 원을 초과하지 않는다면 가격상한 범위에 들어올 수 있습니다. 다만 시세나 감정평가액도 6억 원을 초과하지 않아야 합니다.
Q2. 계약가격이 5억9천만 원이면 무조건 가능한가요?
아닙니다. KB시세나 한국부동산원 시세, 감정평가액이 6억 원을 초과하면 취급이 어려울 수 있습니다.
Q3. KB시세와 매매가격 중 낮은 금액만 보나요?
6억 원 자격판단에서는 구입용도의 시세·감정가·매매가 중 어느 하나라도 6억 원을 초과하는지 확인합니다.
Q4. KB시세가 없으면 신청할 수 없나요?
한국부동산원 시세, 공시가격과 신규 분양가, 감정평가액 등을 순서에 따라 적용할 수 있습니다.
Q5. 공시가격이 5억 원이면 매매가가 7억 원이어도 가능한가요?
구입용도에서는 실제 매매가액이 6억 원을 초과하므로 보금자리론을 이용하기 어렵습니다.
Q6. 감정가를 낮게 받아 신청할 수 있나요?
감정평가금액은 감정평가기관이 객관적으로 산정하며, 신청인이 원하는 가격으로 조정할 수 없습니다. 실제 매매가액이 6억 원을 초과하면 감정가가 낮아도 어렵습니다.
Q7. 감정가가 높으면 대출한도도 무조건 늘어나나요?
LTV 계산에는 도움이 될 수 있지만 감정가가 6억 원을 초과하면 보금자리론 가격요건을 충족하지 못할 수 있습니다.
Q8. 분양가만 6억 원 이하면 되나요?
발코니 확장비와 주택 관련 유상옵션 등 실제 지급한 금액을 함께 확인할 수 있습니다.
Q9. 시스템에어컨 비용도 포함되나요?
주택에 부착돼 분리하기 어려운 빌트인 옵션이라면 실제 주택 취득금액에 포함되는지 확인할 수 있습니다. 옵션계약서를 제출해 개별 심사를 받아야 합니다.
Q10. 입주 전에 아파트 시세가 7억 원으로 올라도 가능한가요?
분양가액 적용요건과 신청일 시세정보, 승인일 평가액에 따라 달라질 수 있습니다. 신규 분양아파트라고 자동으로 분양가만 적용되는 것은 아닙니다.
Q11. 신청 당시 시세가 5억9천만 원이었는데 승인 전에 6억1천만 원이 됐습니다.
신청일 시세정보가 6억 원 이하인 주택에는 일정한 예외기준이 적용될 수 있습니다. 신청완료일과 승인일 가격을 기준으로 공사에 확인해야 합니다.
Q12. 공동명의면 제 지분만 6억 원 이하이면 되나요?
아닙니다. 담보주택 전체 가격이 6억 원 이하인지 판단합니다.
Q13. 주거용 오피스텔이 4억 원이면 가능한가요?
일반적인 오피스텔은 공부상 업무시설이므로 일반 보금자리론 대상주택에 해당하지 않을 수 있습니다.
Q14. 단독주택도 6억 원 이하이면 가능한가요?
공부상 주택이고 가격요건과 담보평가, 소득·LTV·DTI 조건을 충족하면 검토할 수 있습니다.
Q15. 경매로 낙찰받은 주택은 어떤 가격을 보나요?
실제 지급한 낙찰가액과 시세, 감정평가액 등을 함께 확인할 수 있습니다. 낙찰가액이 6억 원을 초과하면 취급이 어렵습니다.
Q16. 인테리어 비용도 주택가격에 포함되나요?
매매 후 별도로 진행하는 일반 인테리어 비용은 통상 매매가격과 구분되지만, 분양 당시 주택 취득과 함께 계약한 고정형 옵션은 포함 여부를 확인할 수 있습니다.
18. 신청 전 6억 원 기준 체크리스트
- □ 담보주택이 공부상 주택인지 확인했다.
- □ 매매계약 가격이 6억 원 이하인지 확인했다.
- □ KB시세를 확인했다.
- □ 한국부동산원 시세를 확인했다.
- □ 시세가 없으면 공시가격을 확인했다.
- □ 감정평가가 필요한 주택인지 확인했다.
- □ 감정가가 6억 원을 초과할 가능성을 확인했다.
- □ 분양계약서상 공급금액을 확인했다.
- □ 발코니 확장비를 포함해 계산했다.
- □ 빌트인 유상옵션 금액을 확인했다.
- □ 신청일과 승인일 사이 시세상승 위험을 확인했다.
- □ 공동명의라도 전체 주택가격을 기준으로 계산했다.
- □ 오피스텔이 아닌 공부상 주택인지 확인했다.
- □ 재건축·재개발은 추가분담금까지 확인했다.
- □ 가격요건과 실제 LTV 계산가격을 구분했다.
- □ 계약 전 공사의 예상대출조회를 이용했다.
- □ 취급은행에 담보가격 적용기준을 확인했다.
- □ 대출 불승인에 대비한 계약특약을 검토했다.
보금자리론 6억 원 기준 핵심정리
- 담보주택은 대출승인일 현재 6억 원 이하가 원칙
- 구입용도는 시세·감정가·매매가 중 하나라도 6억 원 초과 시 취급 불가
- 가격은 시세→공시가격→분양가→감정가 순으로 적용
- KB시세가 있으면 우선 확인
- KB시세가 없으면 한국부동산원 시세 등을 확인
- 분양가와 확장비·고정형 옵션의 실제 지급액을 확인
- 감정가가 높으면 한도에는 유리할 수 있지만 6억 초과 위험도 있음
- 공동명의는 전체 주택가격으로 판단
- 일반 오피스텔은 대상주택이 아닐 수 있음
- 가격이 6억 원에 근접하면 계약 전 공사와 취급은행에 확인